İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

I. Genel Olarak

İki haklı ihtar nedeniyle kira sözleşmesinin feshi Türk Borçlar Kanunu’nun 352’nci maddesinin ikinci fıkrasında; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir” şeklinde düzenlenmiştir.

Söz konusu kanun maddesi uyarınca süresi içerisinde kira borcunu ödemeyip temerrüde düşen kiracıya yazılı ihtarda bulunarak tahliyesi sağlanmaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken kiracıya ihtarla birlikte bildirilecek olan 30 günlük ödeme süresi içerisinde kira bedelinin ödenmiş olmalıdır. Eğer ki kiracı 30 günlük ödeme süresi içerisinde de kira borcunu ödememişse bu takdirde temerrüt nedeniyle tahliye davası açmak gerekir.

II. Aidat Borcu Ödemeyen Kiracının Tahliyesi

Yukarıda kiracının kira borcunu ödemekte temerrüde düşmesinden söz ettik. Peki iki haklı ihtarın oluşması yalnızca kira borcundan ibaret midir?

Kiracı sözleşme süresi boyunca kira bedeli ve yan giderleri ödemekle yükümlüdür. Bu kurala Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesinden ulaşmaktayız. Söz konusu madde; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir” şeklindedir.

Görüleceği üzere kiracı sözleşme süresi boyunca yalnızca kira bedelinden değil yan giderlerden de sorumludur. Bu nedenle kiracı yan giderlerden olan aidat borcunu ödemediği takdirde temerrüde düşecektir. Bu durumda kiraya veren ödenmeyen aidat borcu için kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. Söz konusu bildirimin yazılı olarak yapılması şart olup ayrıca 30 günlük ödeme süresi verilmesi gerekmektedir. Kiracı 30 günlük ödeme süresi içerisinde de aidat bedelini ödemediği takdirde temerrüt nedeniyle tahliye davası açılmalıdır. İkinci bir haklı ihtara gerek yoktur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 09.11.2015 tarih ve 2015/6195 E. , 2015/9632 K. sayılı ilamında;

“Türk Borçlar Kanunu 315. maddesinde kiracının, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya verenin kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmenin feshedileceğini bildirebileceği, kiracıya verilecek sürenin en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gün olması gerektiği, bu sürenin, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlayacağı düzenlenmiştir. Bu nedenle yan gider olan su, doğalgaz ve apartman giderlerinin kiraya veren tarafından konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı olarak verilecek 30 günlük sürede ödenmemesi temerrüt nedeniyle tahliye davasına konu yapılabilir. Ancak anılan yazılı ihtarın sonuç doğurabilmesi için ihtara konu yan giderlerin öncelikle kiraya veren tarafından ödenmiş olduğunun kanıtlanması gerekmektedir” şeklinde denilmiştir.

Sonuç olarak kanun ve Yargıtay uygulamasına göre kiracı yan giderlerden sorumludur. Bu kapsamda kiracı aidat borcunu ödemediği takdirde tahliye edilebilecektir.

III. Henüz Teslim Edilmemiş Kiralananın İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesine göre temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye imkanı kiralananın kiracıya teslim edilmesi halinde mümkündür. Bu kapsamda kira borcu başlamasına rağmen kiralananın teslim edilmemesi halinde temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye yoluna başvurulması mümkün değildir.

IV. İki Haklı İhtarın Şartları Nelerdir?

A. Kira Bedeli ve Yan Giderler Muaccel Olmalıdır

Kiracıya yapılan ihtarların haklı olması gerekmektedir. Bu kapsamda yapılan ihtara konu olan kira bedeli ve yan giderlerin muaccel olması gerekmektedir. Muaccel olmayan kira bedeli ve yan giderlere ilişkin ihtar haklı olmayacağından bu ihtarlara dayanarak tahliye talep edilemeyecektir.

B. İhtarın Yazılı Olması Gerekmektedir

Kiraya verenin kira bedeli ve yan giderlerin ödenmemesi sebebiyle kiracıya yapacağı ihtarın yazılı olması gerekmektedir. Yazılılık geçerlilik şartıdır. Bu nedenle yazılı olmayan ihtara istinaden açılan tahliye davasının reddine karar verilecektir. İhtarda ödenmeyen kira bedeli ve yan giderlerin ödenmesi gerektiğinin bildirilmesi gerekli ve yeterlidir. Fakat kiracıya 30 günlük süre verilerek bu süre içerisinde ödeme yapılmadığı takdirde fesih ve tahliye hakkının kullanılacağının bildirilmesi amaca daha uygun olacaktır. Bunun nedeni iki haklı ihtar koşulları oluşmasını beklemeden 30 günlük süre içerisinde ödeme yapmayan kiracıyı temerrüt nedeniyle tahliye edebilmektir.

C. Haklı İhtarın Farklı Aylara İlişkin Olması Gerekmektedir

İhtarların bir kira yılı içerisindeki farklı aylara ilişkin olması gerekmektedir. Örneğin 01/01/2023 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde 31/12/2024 tarihine kadar olan farklı aylara ilişkin ihtarların varlığı halinde iki haklı ihtar nedeniyle kiracının tahliyesi sağlanabilecektir.

D. İhtarın Haklı Olması Gerekmektedir

İhtarların haklı olarak kabul edilebilmesi için kiracının kira bedeli ve yan giderleri haklı bir neden olmaksızın ödememesi gerekmektedir.

V. İhtar Tebliğ Edilmeden Önce Yapılan Ödeme

Kiracı süresi içerisinde kira bedeli ve yan giderleri ödemedi. Buna istinaden kiraya veren olarak ihtarname gönderdiniz. Fakat ihtarname tebliğ edilmeden kiracı borcunu ödedi. Bu durumda söz konusu ihtar haklı olacak mıdır?

İhtar tebliğ edilmeden kiracı tarafından ödeme yapıldığı takdirde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılamayacaktır. İhtar tebliğ edildikten sonra yapılan ödemeler ise ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz.

İstanbul BAM 36. Hukuk Dairesi’nin 22.09.2021 tarih ve 2019/3134 E. , 2021/1779 K. sayılı ilamında; “Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 maddesi gereğince iki haklı ihtar nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için; kiracının ödemediği kiraların aynı kira dönemi içerisinde farklı ayların kira bedellerine ilişkin olması, ihtarnamede belirtilen kira bedellerinin muaccel olması, kiracıya gönderilecek ihtarnamelerin hangi aylara ait olduğunun açıkça belirtilmesi ve ihtarnamelerin tebliğinden önce, kira bedelinin kiracı tarafından ödenmemiş olması gerekmektedir” şeklinde denilmiştir.

VI. İhtarda Fesih Uyarısı ve Süre Vermek Zorunlu mudur?

İki haklı ihtar nedeniyle kiracıyı tahliye ettirmek isteyen kiracının yazılı şekilde ihtarda bulunması gerektiğini yukarıda izah etmiştik. Peki bu ihtarda feshe ve süreye ilişkin bildirimde bulunmak şart mıdır?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye etmek istenilen kiracıya yapılacak ihtarda feshe ve süreye ilişkin bildirimde bulunmak zorunda değildir. Fakat kiracıyı tahliye etmek isteyen kiraya verenin fesih ve süre bildirimi yapması halinde temerrüt nedeniyle tahliye davası açma imkanı da doğmuş olur. Bu kriterlere uygun yapılan ihtarda kiracı 30 günlük süre içerisinde ödeme yapmadığı takdirde ikinci bir ihtarı beklemeden tahliye davası açılabilecektir. Bu nedenle fesih ve süre bildiriminde bulunulması tavsiyemizdir.

VII. İhtarda Kira Bedelinin Yanlış Ya da Eksik Belirtilmesi

Kiracı ödemesi gereken kira bedelini biliyor veya bilebilecek durumda olduğundan kira bedelinde bir yanlışlık yapılması ihtarı geçersiz hale getirmemektedir. Yargıtay uygulaması da bu yöndedir.

Kiracının kirayı geç ödemesinden kaynaklanan faizin ortaya çıkması halinde faizin ödenmemesi iki haklı ihtarın konusunu oluşturmayacaktır. Elbette ki söz konusu faiz nedeniyle kiracı hakkında takip başlatmak mümkündür.

VII. Yıllık Peşin Kiralamalarda İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Sağlanabilir mi?

Yıllık peşin kiralamalarda iki haklı ihtar nedeniyle kiracının tahliyesi sağlanamaz. Kiracı bir kira yılı için toplu olarak ödeme yapmaktadır. Dolayısıyla bir kira yılı içinde iki kira bedeli için kendisine iki haklı ihtar gönderilemez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 02/10/2018 tarih ve 2018/5827 E. , 2018/9394 K. sayılı ilamında;

“İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz” şeklinde denilerek yıllık peşin kiralamalarda iki haklı ihtarın oluşmayacağı açık ve net bir şekilde ifade edilmiştir.

VIII. Kira Farklı Alacağının İki Haklı İhtara Konu Olması

Kira tespiti davası neticesinde belirlenen kiraya ilişkin geçmişe yönelik talepte bulunulduğunda şüphesiz kiracı temerrüde düşecektir. Dolayısıyla kiraya veren tarafından kira farkı alacağına ilişkin yapılan ihtarlar haklı olarak kabul edilecektir.

Kira tespit davası sonucunda tespit edilen yeni kira bedeli uyarınca geçmişe yönelik kira farkı alacağı talep edebilmek için söz konusu kararın kesinleşmesi gerekmektedir. Aksi takdirde ihtar haklı kabul edilmeyecektir. Yargıtay’a göre kararın kesinleşmesinin yanında kesinleşen karardan kiracının haberdar olması gerektiği vurgulanmıştır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 14/04/2011 tarih ve 2011/49 E. , 2011/4776 K. sayılı kararında;

“Ödeme emrinin tebliğ edildiği tarihte 11.05.2009 tarihinde onanmak suretiyle kesinleşen kira tespit kararından davalı haberdar değildir. Ödeme emri tebliğ ile hukuki sonuç doğuracağından yapılan bu takibin haklı olduğu kabul edilemez. Kira farkı alacağına ilişkin başlatılan takip haklı olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken bundan zuhul ile yazılı şekilde karar verilmesi hatalıdır” şeklinde karar verilmiştir.

IX. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Emsal Kararlar

Dava Sırasında Kiralananın Satılması Durumu

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi’nin 01.03.2022 tarih ve 2021/2761 E. , 2022/398 K. sayılı ilamında;

“HMK 125. maddesi gereğince davacının dava konusu taşınmazı sattığı yeni malike davanın ihbar edilerek davaya devam edip etmeyeceğinin belirlenmesi, taraf sıfatını kazanması halinde davaya devam edilmesi aksi halde tarafların haklılık durumları da değerlendirilerek mevcut duruma göre bir karar verilmesi gerektiği halde, belirtildiği şekilde karar verilmesinin yerinde olmadığı” şeklinde karar verilmiştir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasını Kim Açabilmektedir

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 25/06/2014 tarih ve 2014/5263 E. , 2014/8454 K. sayılı ilamında;

“Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca açılacak iki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davasının kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayan durumunda olmayan malikin bu davayı açabilmesi için daha önce kiracıya ihtar göndererek kiraların kendisine ödenmesini istemesi ondan sonra ihtarları göndermesi gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise ihtarları birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Bu hususlar dava hakkına ilişkin olup, mahkemece kendiliğinden nazara alınır” şeklinde karar verilmiştir.

Kiralananda Birden Fazla Kiracı Olması Halinde İki Haklı İhtar

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 23/11/2009 tarih ve 2009/6768 E. , 2009/10291 K. sayılı ilamında;

“Kiralananda birden fazla kiracı olması halinde tahliye istemi bölünemeyeceğinden kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Zorunlu dava arkadaşlığının tabii bir sonucu olarak ihtarların her bir kiracıya ayrı ayrı gönderilmesi ve tebliğ edilmesi gerekir. Kiracılardan yalnız birine ihtar gönderilmiş olması iki haklı ihtarın oluşması için yeterli değildir” şeklinde karar verilmiştir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılmalıdır

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 03/10/2017 tarih ve 2017/5417 E. , 2017/13164 K. sayılı ilamında;

“Davacının davaya dayanak yaptığı ve hükme esas alınan 01.07.2010 başlangıç tarihli, bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı, taraflar arasında uyuşmazlık konusu değildir. Davacı iki ayrı noter ihtarının tebliğ edilmelerinden sonra davalı tarafından ödemelerin yapıldığı iddiasıyla, iki haklı ihtar nedeniyle davalının kiralanandan tahliyesi istemi ile 04.02.2016 tarihinde iş bu davayı açmıştır. Yukarıda açıklanan esaslara göre iki haklı ihtar hukuki sebebine dayanılarak açılan davanın, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açılması gerekir. Kira sözleşmesinin bir yıl olan süresi 30.06.2011 tarihinde sona ermiş ve 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’n 347/1 madde gereğince, aynı koşullarla kendiliğinden birer yıllık sürelerle uzayarak dava tarihine nazaran süresi 30.06.2016 tarihinde son bulmuştur. Bu durumda yasal bir aylık süre beklenilmeden 04.02.2016 tarihinde açılan dava süresinde açılmadığından, mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir” şeklinde karar verilmiştir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında Dava Açma Süresinin Uzaması

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 22/02/2018 tarih ve 2017/8734 E. , 2018/1505 K. sayılı ilamında;

“Somut olayda; taraflar arasında imzalanan 01.01.2012 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiracı; 24.04.2012 tanzim tarihli taahhütname ile taşınmazı 31.12.2014 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt etmiştir. Davacı, 19.11.2014 tarihli ihtarname ile kiralananın taahhüt edilen tarihte tahliye edilmesini istemiş, ihtar davalıya 21.11.2014 tarihinde tebliğ edilmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren 01.01.2014-01.01.2015 dönemi sona ermeden 21.11.2014 tebliğ tarihli ihtarname ile dava açacağını davalıya bildirdiğine göre, bildirimi takip eden uzayan kira yılı sonu olan 01.01.2016 tarihine kadar dava açılabilir. Bu durumda 10.04.2015 tarihinde açılan dava süresinde olup, mahkemece davanın esastan incelenmesi gerekirken süresinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir” şeklinde karar verilmiştir.

Birden Fazla Sebebe Dayanarak Fesih ve Tahliye Davası Açılabilir mi?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 30/09/2020 tarih ve 2020/2920 E. , 2020/5059 K. sayılı ilamında;

“Tahliye davaları, aynı dava içinde birden fazla sebebe dayanılarak açılabilir. Bunu yasaklayan herhangi bir yasa hükmü yoktur. Somut olayda; Mahkemece, her bir tahliye sebebi araştırılıp, her bir tahliye sebebi yönünden ayrı ayrı davanın reddine karar verilmiş olup kiralananın tahliyesi davası reddedildiğine göre, vekili bulunan davalı yararına tek vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, bu yön gözetilmeksizin yazılı şekilde davalı yararına birden fazla vekalet ücretine hükmedilmesi, usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir” şeklinde karar verilmiştir.