Kiracının Temerrüdü ve Temerrüt Faizinden Sorumluluğu

            Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ile 378’inci maddeleri arasında düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nda genel, konut ve çatılı iş yeri ve ürün kirasına ilişkin hükümler yer almaktadır.

            Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 299’uncu maddesinde; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır.

            Kira sözleşmesinde kiraya veren taşınmazı kullandırma ve yararlandırma şeklinde borç altına girerken kiracı ise kira bedelini ödeme şeklinde borç altına girmektedir. Bu nedenle kira sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.

            Kiracının asli borcu kira bedelinin ödenmesidir[1]. Kiracının borcunu tam olarak ifa etmemesi halinde temerrüt kavramı gündeme gelmektedir. Makalemizin ana konusunu ise kiracının asli borcu olan kira bedelini ödememesi nedeniyle temerrüt faizinden sorumluluğu oluşturmaktadır.

I. KİRACININ ASLİ YÜKÜMLÜLÜĞÜ: KİRA BEDELİNİN ÖDENMESİ

            Taraflar arasında kira ilişkisi sözleşme ile kurulmaktadır. Kira sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Kiracı kira bedelini ödemekle, kiraya veren ise taşınmazı kullandırma ve yararlandırmakla sorumludur.

            Kira sözleşmesinin tarafları kira bedelini serbestçe belirleyebilmektedir. Fakat kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine ve kişilik haklarına aykırı olmaması gerekmektedir.

            Konut ve çatılı iş yeri kiraları açısından kira bedeli kapsamına yan giderler de dahildir. Bu nedenle yan giderlerin ödenmemesi halinde de kiracının temerrüdü gündeme gelecektir. Ayrıca kira farkı alacağının ödenmemesi halinde borçlunun temerrüdü ortaya çıkmaktadır. Bu kapsamda kiracının temerrüde düşmesinin yalnızca sözleşmede belirlenen kira bedeline ilişkin olmadığı unutulmamalıdır.

İfa Zamanı

            Türk Borçlar Kanunu’nun 313’üncü maddesine göre kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Türk Borçlar Kanunu’nun 314’üncü maddesi ise; “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” şeklindedir. Uygulamada çoğunlukla kira bedelinin ne zaman ödeneceği sözleşme ile belirlenmektedir. Eğer ki sözleşmede bu husus düzenlenmemiş ise iki farklı durumu değerlendirmek gerekir. Sözleşmede kira bedelinin peşin olarak ödeneceği belirtilmiş ise Yargıtay uygulamasına göre ödemenin her ayın en geç 3’üncü günü akşamına kadar yapılması gerekmektedir. Kira bedelinin peşin olarak ödeneceğine ilişkin bir hüküm yok ise kira bedelinin ay sonunda ödenmesi gerekmektedir[2].

İfa Yeri

            Kira bedelinin ifası yalnızca zamanında ödeme yapılmasından ibaret değildir. Ayrıca ödeme yerine de dikkat edilmesi gerekmektedir. Bu hususa dikkat edilmemesi halinde eksik ifa nedeniyle kiracı temerrüde düşecektir.

            Taraflar sözleşme ile ifa yerini belirleyebilmektedir. Sözleşmede ifa yerinin belirlenmemesi halinde Türk Borçlar Kanunu’nun 89’uncu maddesi göz önünde bulundurularak ifa yeri belirlenmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 89’uncu maddesine göre para borçları alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödenir. Dolayısıyla sözleşmede ifa yeri belirlenmediği takdirde kiracı alacaklının yerleşim yerinde ödeme yapacaktır. Tam bir ifanın gerçekleşmesi için kiracının ifa yeri ve ifa zamanına riayet ederek ifayı gerçekleştirmesi gerekir. Aksi takdirde eksik ifa nedeniyle kiracının temerrüdü gündeme gelecektir.

            Konut ve çatılı iş yeri kiraları açısından Maliye Bakanlığı 268 Seri No’lu Genel Tebliği ile özel bir düzenleme yapılmıştır. Bu düzenlemeye göre kira bedeli 500,00 TL ve üzeri ise ödemenin banka veya PTT aracılığı ile yapılması gerekmektedir. Bu nedenle konut ve çatılı iş yeri kirası söz konusu olduğunda ödeme banka veya PTT kanalı ile gerçekleşmesi gerekmektedir. Aksi takdirde vergisel sorumluluk gündeme gelecektir[3].

Kiraya Verenin Ödemeyi Kabul Etmemesi Hali

            Alacaklının kira bedeline ilişkin ödemeyi kabul etmemesi halinde kiracının temerrüdü gündeme gelecek midir? Kiracının usulüne uygun olarak ödeme yapmak istemesi ve kiraya verenin haklı bir neden olmaksızın ödemeyi kabul etmemesi halinde Türk Borçlar Kanunu’nun 107’nci maddesi gündeme gelmektedir. Bu durumda kiracı ödeme yapma yükümlülüğünden kurtulmamaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 107’nci maddesi gereğince hakimden tevdi yerinin belirlenmesini talep edebilir. Belirlenen yerde ödeme yaptığı takdirde ödeme yükümlülüğünü yerine getirmiş olur. Fakat kiracının noter veya PTT aracılığı ile kiraya verene yapacağı ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmamaktadır[4].

II. KİRACININ KİRA BEDELİNİ İFADA GECİKMESİ NEDENİYLE TEMERRÜDÜ VE TEMERRÜT FAİZİNDEN SORUMLULUĞU

            Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesinde kiracının temerrüdü düzenlenmiştir. Söz konusu maddeye göre kiracı kira bedelini ve yan giderleri ifa etmezse kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verir ve bu süre sonunda kiracı kira bedelini ifa etmez ise sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 diğer kiralarda en az 10 gündür.

            Kanun maddesinde yalnızca kira bedeli değil yan giderlerin de ödenmemesi halinde kiracının temerrüde düşeceği belirtilmiştir. Yan giderlere örnek olarak aidat verilebilir. Kiracı aidat borcunu ödemediği takdirde temerrüde düşecektir. 

            Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira farkı alacağının ödenmemesi de Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesi kapsamında temerrüde düşecektir.

            Yukarıda bahsettiğimiz ihtar şartı fesih ve tahliye için gerekmektedir. Kiracının temerrüt faizinden sorumluluğu kural olarak ifa zamanında ödememekle başlar. Fakat taraflarca kesin bir vade belirlenmediği ya da sözlü kira ilişkisi kurulduğu takdirde ihtara ihtiyaç bulunmaktadır. İhar ile birlikte süre verilmesi halinde süre bitiminden itibaren temerrüt faizi işlemeye başlamaktadır. Süre verilmemiş ise ihtarı izleyen günden itibaren işlemeye başlayacaktır. Nitekim, kiracı ihtarı izleyen gün itibariyle temerrüt faizi ödemekle yükümlüdür.

            Tarafların sözleşme ile geç ifa halinde temerrüt faizinden sorumlu olunacağına ilişkin bir anlaşma yapmasına gerek bulunmamaktadır. Sözleşmede bu yönde bir hüküm bulunmaması halinde de kiraya veren, temerrüt faizine hak kazanmaktadır. Taraflar temerrüt faizine ilişkin anlaşma yapabilirler. Bu kapsamda temerrüt faizinden sorumlu olunmayacağına ilişkin bir ablaşma yapılması da mümkün ve geçerlidir[5].

            Temerrüt faizi, kusursuz sorumluluk kapsamındadır. Dolayısıyla borçlu temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ileri sürerek temerrüt faizine ilişkin borcundan kurtulmaya yönelik bir itirazda bulunsa da itirazı kabul görmeyecektir.

2.1. Kiracının Temerrüdünün Şartları

2.1.1. Kiralananın Kiracıya Teslim Edilmesi

            Kiracının temerrüdünün gündeme gelebilmesi için ilk şart kiralananın kiracıya teslim edilmesidir. Bu durum kira sözleşmesinin her iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olmasından kaynaklanmaktadır. Kiracının borcu kiralananın teslimi ile birlikte başlar. Sözleşmede aksi bir durum kararlaştırılmış ise Türk Borçlar Kanunu’nun 117 vd. Maddelerinin uygulanması gerekmektedir[6].

2.1.2. Kira Bedeli veya Yan Giderlerin Muaccel Olması

            Kira bedelinin ifa zamanı Türk Borçlar Kanunu’nun 314’üncü maddesinde düzenlenmiştir. Söz konusu maddeye göre ifa zamanı sözleşmede belirtilmemiş ise ve yerel bir adet olmadıkça her ayın sonunda ve en geç kira ilişkisini bitiminde muaccel olur.               

            Taraflar kira sözleşmesinde ifa zamanının ne zaman ödeneceğini belirtmiş olabilirler. Eğer ki bu yönde bir irade bulunmakta ise ödeme sözleşmede belirlenen zamanda ödenecektir. Genelde taraflar ifa zamanını sözleşme ile belirleme yolunu tercih etmektedirler. Özellikle konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedelinin ne zaman ödeneceği belirtilmektedir. Genelde matbu kira sözleşmeleri kullanılarak her ayın 3. günü ya da her ayın sonunda olacak şekilde düzenlemeler yapıldığı görülmektedir. Taraflar sözleşmede ifa zamanını belirtmişler ise bu geçerli olup belirlenen tarihte ödeme yapılmaması halinde kiracı temerrüde düşecektir.

            Tarafların sözleşmede ifa zamanını belirlememesi halinde ise iki seçenek karşımıza çıkmaktadır. Taraflarca yapılan sözleşmede kira bedelinin peşin olarak ödeneceğine ilişkin bir hüküm var ise her ayın en geç 3. günü akşamına kadar ifa gerçekleştirilmelidir. Fakat sözleşmede kira bedelinin peşin olarak ödeneceğine ilişkin hüküm bulunmadığı takdirde her ayın sonunda ifa gerçekleştirilmelidir. Aksi durumda kiracı temerrüde düşecektir.

            Kiracı kira bedeli ile yan giderlerinin tamamını ödemekle yükümlüdür. Çok az bir miktar eksik ödeme yapıldığı takdirde de kiracı temerrüde düşecektir. Bu nedenle 1 kuruş dahi olsa kiracının eksik ifada bulunmaması gerekir. Uygulamada 35 kuruş ödeme yapmaması sebebiyle kiracının tahliyesi sağlanmaktadır[7].

            Kira sözleşmesinde ifa zamanı belirtilmiş ise kiracının temerrüde düşmesi için yazılı bir ihtara gerek yoktur. Kiracıya bir süre verilip ihtarda bulunulması sözleşmenin feshi ve tahliyeyi sağlamak için gereklidir. Yukarıda ifa zamanına ilişkin belirttiğimiz kurallar çerçevesinde herhangi bir ihtara gerek olmadan ifada geciken kiracı temerrüde düşecektir[8]. Taraflar kira sözleşmesinde bir vade tarihi belirtmemişlerse kira borcu ayın sonunda muaccel olur. Fakat temerrüt faizi talep edebilmek için ihtarda bulunulması gerekmektedir.

2.1.2.1. Temerrüde Esas Alacaklar Nelerdir?

            Türk Borçlar Kanun’una göre kiracı kira bedeli ve yan giderleri ödemekle yükümlüdür. Kiracının kira bedelini ödememesi halinde temerrüde düşeceği hususu açık ve nettir. Kafa karışıklığına neden olmamaktadır. Fakat kira artış bedeli hususu çoğu zaman kiracılar açısından belirsizlik oluşturmaktadır. Kira artış bedeli iki şekilde karşımıza çıkmaktadır. İlk durum tarafların sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm koymasına ilişkindir. Tarafların kira sözleşmesinde her yıl kira bedelinde artış yapılacağını kararlaştırmaları halinde bir sonraki yıl sözleşmede belirlenen oran kadar artış yapılarak ödeme yapılması gerekmektedir. Örneğin taraflar 1 Ocak 2019 tarihli bir kira sözleşmesinde her yıl TÜFE oranında artış yapılacağını ve ödeme gününün her ayın 3. günü mesai saatleri içerisinde olduğunu kararlaştırmış ise 1 Ocak 2020 tarihli yeni kira döneminde kira bedeli Aralık 2019 on iki aylık ortalamaya göre TÜFE oranı olan %15,18 oranında artırılarak ödenecektir.

            Kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak yapılabilmektedir. Kira sözleşmesi belirli süreli olarak yapılmış ise belirlenen sürede herhangi bir bildirimde bulunmaksızın kira ilişkisi sona ermektedir. Belirsiz süreli kira ilişkisinde ise kira ilişkisinin sona ermesi için bildirim süreleri gözetilerek bildirimde bulunulması gerekmektedir. Fakat bu husus konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından farklılık göstermektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olarak yapıldığına bakılmaksızın her yıl yenilenmektedir.

Kira Alacağı Farkı

            Bir diğer husus kira artış oranının sözleşmede belirtilmemesi ya da kira tespit davasında kira bedelinin emsallerine uygun şekilde belirlenmesine ilişkindir. Taraflar kira sözleşmesinde artış yapılacağını belirtmiş fakat artış oranı belirlememiş olabilir bu durumda kiraya veren hakimden kira bedelinde artış yapılmasını talep edebilir. Hakimin belirleyeceği bu artış miktarı uyarınca kiraya veren geriye dönük olarak artışa dahil olan aylara ilişkin kira farkı alacağını talep edebilir. Bu kira artış bedelinin ödenmemesi halinde de kiracı temerrüde düşecektir. Kiraya veren kararın kesinleşmesinden itibaren temerrüt faizine hak kazanır. Yani, kiraya veren kira farkı alacağını geriye dönük olarak talep ederken muaccel olduğu vadeden itibaren değil kararın kesinleştiği tarihten itibaren temerrüt faizi talep etmelidir. Aynı durum kira tespit davası için de geçerlidir. Kira bedelinin tespitine ilişkin mahkeme ilamının kesinleşmesinden itibaren kira farkı alacağı icra takibine konu edilebilecek ve kesinleşme tarihinden itibaren temerrüt faizine hak kazanılacaktır.

Aidat Borcu

            Yan giderler hususunda dikkat edilmesi gereken nokta kiracının yan gideler kapsamında ödemeyi kime yaptığıdır. Örneğin yan giderler bina yönetimine ödenmekte ise kiracının temerrüdünün gündeme gelebilmesi için kiraya verenin bu borcu bina yönetimine ödemesi daha sonra kiracıya rücu etmesi gerekmektedir. Aksi takdirde kiracının temerrüdü ortaya çıkmayacaktır[9].

2.1.3 Sözleşmede Kesin Vade Kararlaştırılmamış ise İhtar Şartı

            Kira sözleşmesi yazılı şekil şartına tabi değildir. Sözlü olarak da yapılabilir. Fakat tarafların genelde kırtasiyelerde satılan matbu kira sözleşmelerini kullandığı görülmektedir. Kira sözleşmelerinde ödeme günü de belirtilmemiş olabilir. Ödeme gününün belirtilmemiş olması kira sözleşmesini geçersiz kılmaz. Kira sözleşmesinde ödemeye ilişkin bir hüküm bulunmamakta ise her ayın sonunda ve en geç kira dönemi sonunda muaccel olur. Bu nedenle kira sözleşmesinde hüküm bulunmadığı takdirde tamamlayıcı yedek hukuk kurallarından faydalanmaktayız.

            Kira sözleşmesinin sözlü yapılması ya da kira sözleşmesinde kesin bir vade belirtilmemiş olması borçlunun temerrüdü açısından önemlidir. Bu durumlarda borçlunun temerrüde düşmesi için ihtarda bulunmak gerekmektedir. Aksi takdirde borçlunun temerrüdü gündeme gelmeyecektir. Bu durum kira sözleşmesinde kesin bir vade söz konusu olduğu haller için geçerli değildir. Kesin bir vade söz konusu olduğu takdirde vade tarihinde ödeme yapılmaması halinde kiracı herhangi bir ihtara gerek olmaksızın kendiliğinden temerrüde düşecektir. Bu sonuca Türk Borçlar Kanunu’nun 117’nci maddesinin ikinci fıkrası ile ulaşmaktayız[11].

            İhtar şekil şartına tabi değildir. Ancak ispat açısından ihtarın yazılı olması önem arz etmektedir. İhtar ile borçlunun temerrüde düştüğüne dair ispat yükü alacaklı taraftadır. Bu nedenle hukuki bir uyuşmazlık halinde hak kaybı yaşanmaması için ihtarın yazılı olarak yapılmasına dikkat edilmelidir. Yazılı olması yanında, ihtarın resmî kurumlar aracılığı ile yapılması da önemlidir. Borçlu söz konusu ihtarın kendisine hiç ulaşmadığını iddia edebilir. Ancak PTT kanalı ile yapılan teslimlerde PTT memuru tarafından hazırlanan tutanağın gerçeği göstermediğini ispat edecek kişi borçludur.

            Yukarıda ihtarın şekil şartına tabi olmadığını ifade etmiştik. Fakat bu durumun istisnaları bulunmaktadır. Türk Ticaret Kanunu’nun 18’inci maddesinin üçüncü fıkrası gereğince tacirler arasında diğer tarafı temerrüde düşürmeye ilişkin ihbar veya ihtarlar noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya güvenli elektronik imza kullanılarak kayıtlı elektronik posta sistemi ile yapılmalıdır[12].

            Bazı işlem ve davranışlar da ihtar olarak kabul edilmektedir. Borçluya eda davası veya icra takibi başlatılması hususu en belirgin örneklerdendir. Dava dilekçesinin veya ödeme emrinin tebliği ile veya süre verilmiş ise süre sonunda borçlu temerrüde düşecektir[13]. Yargıtay 30.09.1975 tarihli bir kararında bu hususu açıkça ifade etmiştir[14].

            Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2002/11245 E. , 2002/14051 K. sayılı ilamında;

“Davalıların murisi ile, eski malik arasında düzenlenen kira sözleşmesinde, kira parasının ödenme zamanı, kesin bir vadeye bağlanmış olduğundan, BK. 101/2 maddesi uyarınca kesin vadeye bağlanmış olan bu edimin ifası yönünden borçlunun ayrıca ihtarla temerrüde düşürülmesine gerek bulunmadığından, kira alacağına, mahkemenin de kabulünde olduğu gibi, takip tarihine kadar faiz yürütülmesi doğrudur. Ancak kesin vadeye bağlanmamış olan ya da davadan ve takip tarihinden önce, ihtarla borçlu temerrüde düşürülmediği için, diğer alacak kalemlerine, ancak takip tarihinden itibaren faiz yürütülebilir. Davacı takip talebinde ödenmeyen elektrik ve su bedeli ile hor kullanma tazminatı yönünden birikmiş faizinde tahsilini istemiştir. Davacının istediği faizin, temerrüt faizi olduğunda kuşku yoktur. Bu nedenle, bu kalem isteklerden faiz talep edilebilmesi için, daha önce davalıların temerrüde düşürülmüş olması şarttır, ya da kira alacağında olduğu gibi, daha önceden belirlenmiş bir vadenin bulunmuş olması ve önceden bu borcun ödenmemiş olması gerekir. Öncelikle, hemen belirtmek gerekir ki, davacı hor kullanma, elektrik ve su alacağından dolayı davalıları takip tarihinden önce, temerrüde düşürmediğinden, anılan kalemler için takip tarihinden önce faiz isteyemez. Mahkemece, bu yön gözetilmeden hor kullanma, elektrik ve su alacağına; ödeme tarihlerinden takip tarihine kadar ayrıca faiz alacağına hükmedilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.” şeklinde karar verilmiştir. Söz konusu kararda tarafların kesin bir vade belirlediği hallerde vade tarihinde ifanın gerçekleşmemesi durumunda kendiliğinden temerrüde düşüleceği açıkça belirtilmiştir. Karardaki bir diğer önemli nokta ise yan giderler bakımından kiracının temerrüdünün gerçekleşmesi için ihtar şarttır.

            Ayrıca, önemle belirtmek gerekir ki yan giderler sebebiyle kiracıyı temerrüde düşürülebilir. Bunun için öncelikle kiraya verenin bu yan gideri ödemesi gerekmektedir. Aksi takdirde kiracıdan talep edilebilir bir alacak söz konusu olmamaktadır. Bu nedenle pek tabii ki temerrüdü de gündeme gelmeyecektir. Kiraya veren yan giderlere ilişkin ödemeyi yapıp makbuzu ile icra dairesine başvurarak borçluyu temerrüde düşürebilir. Bu sayede hem temerrüt faizine hak kazanır hem de ödeme yapılmaması halinde kira sözleşmesinin feshi ve tahliyeyi sağlayabilecektir. Her ne kadar konumuz temerrüt faizi ile sınırlı olsa da yan giderlerin ödenmemesi iki haklı ihtarın konusu olmamaktadır. Bu nedenle kiraya veren tarafından yan giderler ödenip icraya başvurulsa da söz konusu takip sonucunda yasal süre içerisinde kiracı tarafından ödeme yapıldığı takdirde haklı ihtar söz konusu olmamaktadır. Bilindiği üzere kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle icraya başvurulduğunda yasal süre içerisinde ödeme yapılsa dahi bu kiraya veren bakımından haklı ihtar olarak kabul edilir. Fakat yan giderler bu kapsamda bulunmamaktadır.

            Taraflarca kesin bir vade belirlenmediği hallerde borçlunun temerrüdü için ihtarın şart olduğunu izah ettik. Peki ihtarda süre vermek şart mı? İhtar ile birlikte süre verildiğinde temerrüt faizi hangi tarihten itibaren işleyecektir? İhtar ile birlikte süre vermek şart değildir. Fakat icra yolu ile borçlu temerrüde düşürüldüğünde ödeme emrinde takibin türüne göre değişen bir ödeme süresi bulunmaktadır. Bu süre içerisinde ödeme yapılması borçluya ihtar edilir. Bu gibi hallerde borçlu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren verilen süre içerisinde ödeme yapmadığı takdirde temerrüde düşecektir. Örneğin kiracı, Aralık 2024 ayına ilişkin kira bedelini ödememiş ise kiraya veren açısından icra takibi yolu ile borçluyu temerrüde düşürmek çok daha mantıklıdır. Çünkü borçlunun yasal süre içerisinde ödeme yapmaması halinde kira sözleşmesini feshedebilir ve tahliyesini sağlayabilir.

Örnek No:13 dediğimiz takip talebi ile icraya başvuran kiraya veren, icra dairesinden ödeme emri düzenlenmesini ve borçluya tebliğ edilmesini talep edecektir. Talep doğrultusunda ödeme emri hazırlayan icra memuru borçluya 30 gün içerisinde ödeme yapması gerektiğini ihtar eder. Yine konumuz dışında olsa da kiraya veren kiracının tahliyesini sağlamak istiyorssa muhakkak takip talebinde haciz yolu ile birlikte tahliye yolunu da belirtmeli ve takip talebi içerisinde tahliyenin belirtilmesi gerekmektedir. Bu bağlamda 30 gün içerisinde ödeme yapmayan kiracı aleyhine 30. günün ertesinde temerrüt faizi işlemeye başlayacaktır.

            Kiracıya noterden gönderilecek bir ihtarname ile de ödeme yapması ihtar edilebilir. Bu ihtarnamede hangi aya ilişkin kira bedelinin talep edildiği belirtilmelidir. Kiracı bakımından belirsizlik yaratacak herhangi bir şeye mahal verilmelidir. Süre verilmesi hususu alacaklının iradesine bağlıdır. Süre verilebileceği gibi verilmemesi de mümkündür. Fakat fesih ve tahliye açısından bu süre zorunludur. Süre verilmemesi halinde ihtarnamenin tebliğ edildiği günü izleyen günden itibaren temerrüt faizi işlemeye başlayacaktır. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 01.04.2004, 2003/15796 E. , 2004/4486 K. sayılı ilamı ile ihtarnamede süre verilmesi halinde tebliğ tarihinden itibaren verilen süreyi izleyecek gün temerrüt faizinin işleyeceği belirtilmiştir[15].

2.2. Kiracının Temerrüt Faizinden Sorumluluğu

2.2.1. Temerrüt Faizinin Başlangıcı

            Temerrüt, muaccel bir borcun borçlusunun ifada ya da alacaklının ise ifayı kabulde gecikmesi anlamına gelmektedir[16]. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 12.09.2012, 2012/19-314 E. , 2012/557 K. sayılı ilamında;

“Yeri gelmişken belirtmelidir ki, borçlu temerrüdü; borçlunun ifa etmekten kaçınamayacağı muaccel edimi zamanında yerine getirmeyerek ifada gecikmesi ve borcun ifasının hala mümkün bulunması durumunda belirli şartlara bağlı olarak gerçekleşen bir sorumluluk nedenidir. Para borçlan için temerrüdün oluşum şartlan; borcun muaccel hale gelmesi, alacaklı tarafından borçluya ihtarda bulunulmasıdır. Muacceliyet en yalın anlatımıyla, ödeme zamanının gelmiş olmasıdır. Borcun ifası için bir vade öngörülmüşse kural olarak bu vadenin gelmesiyle muacceliyet oluşur. Muacceliyet tek başına temerrüdü sağlamaya yeterli değildir. Ayrıca alacaklı tarafından borçluya bir ihtarda bulunulması da kural olarak gerekir ( BK.md.101/f.l ). İhtarın olağan gerçekleşme tarzı, alacaklının sırf ödeme talebinden ibaret iradesini borçluya iletmesidir. Ayrık olarak sözleşme veya kanunla getirilen düzenleme ile zamanında ödemede bulunulmadığı takdirde ihtara gerek kalmaksızın temerrüt oluşur.” denilerek borçlunun temerrüdüne açıklık getirilmiştir[17].

            Konumuz bakımından da -kira sözleşmesi ile kesin bir vade belirlendiği takdirde- kira borcunu ifa zamanında ifa etmeyen kiracı, herhangi bir ihtara gerek olmaksızın temerrüde düşecektir. Önemle belirtmek gerekir ki kiracıya yazılı bir ihtar ile süre verilmesi fesih ve tahliye açısından aranmaktadır. Kiracının temerrüt faizinden sorumluluğu ihtara gerek olmaksızın gerçekleşecektir. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi bir kararında; “Dava, eksik ödenen kira alacağının tahsili istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki 1.11.2000 tarihli kira sözleşmesinin 5.maddesinde kira bedelleri her ayın 1’i ile 3’ü arasında ödeneceği, aksi halde kiracının temerrüdünün oluşacağı düzenlenmiştir. Bu durum BK.nun 101/2 fıkrası uyarınca, kesin bir vadedir. Davacının her ayın dördünden sonra temerrüt faizi istemesi doğrudur. Bu itibarla mahkemece, açıklanan hususlar dikkate alınmak suretiyle faize karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” şeklinde bu hususu açıkça ifade etmiştir[18].

            Kira sözleşmesinde kesin bir vade bulunmuyor ya da sözlü bir kira ilişkisi kurulmuş ise borçlunun temerrüdü ve bunun sonucu olarak temerrüt faizinden sorumluluğu ihtar ile gerçekleşecektir.

Kira farkı alacağı söz konusu olduğu takdirde mahkeme kararının kesinleşmesi tarihinden itibaren temerrüt faizi talep edilebilecektir[19].

2.2.2. Temerrüt Faizinin Miktarı

            Temerrüt faizinin miktarı Türk Borçlar Kanunu’nun 120’nci maddesinde düzenlenmiştir. Söz konusu maddeye göre taraflar sözleşme ile temerrüt faizi oranı belirleyebilmektedir. Böyle bir belirlemenin yapılmadığı durumda akdi faiz oranı geçerli olacaktır. Tarafların sözleşme ile belirleyeceği temerrüt faizi oranı akdi faiz oranının yüzde yüz fazlasını aşamaz. Taraflarca belirlenen bu oran akdi faiz oranının yüzde yüz fazlasını aşmakta ise maksimum belirlenebilecek oran olan kanuni faiz oranının yüzde yüz fazlası olacak şekilde geçerliliğini koruyacaktır[20].

            Temerrüdün gerçekleştiği ve devam ettiği süre içerisinde oranların değişmesi olasılığı bulunmaktadır. Bu durumda yürürlükteki oranlara göre ayrı ayrı hesaplama yapılması gerekmektedir[21].

            Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin ticari nitelikte olup olmadığı önemlidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 120’nci maddesi ticari nitelikte olmayan sözleşmeler için temerrüt faizi oranına bir sınırlandırma getirmiştir. Ticari  nitelikteki kira sözleşmelerinde bu şekilde bir sınırlandırma mevcut değildir. Bu nedenle öncelikle kira sözleşmesinin niteliği belirlenerek sonucuna göre sözleşmede belirtilen temerrüt faizi oranının geçerli olup olmadığı veyahut kira borcunu ödemeyen kiracıya başlatılacak takipte hangi faiz oranının uygulanacağı tespit edilmelidir.

2.2.2.1 Ticari İş Niteliğinde Olmayan Kira Sözleşmelerinde Temerrüt Faizi Oranı

            Ticari iş niteliğinde olmayan kira sözleşmelerinde, kira borcunun ödenmemesi halinde uygulanacak temerrüt faizi oranı taraflarca belirlenebilmektedir. Taraflar sözleşme ile temerrüt faizi oranı belirlemediği takdirde 3095 Sayılı Kanun’un 2’nci maddesi göz önünde bulundurularak yasal faiz oranı esas alınır. Bu kapsamda tarafların temerrüt faizi oranını belirlemediği hallerde sorumlu olduğu temerrüt faizi oranı %24’tür.

            Taraflar ticari iş niteliğinde olmayan kira sözleşmelerinde temerrüt faiz oranını belirleyebilmektedir. Fakat Türk Borçlar Kanunu’nun 120’nci maddesindeki sınırlamaya riayet edilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda tarafların belirleyeceği temerrüt faizi oranı %48’ten fazla olmamalıdır. Aksi takdirde yasal faiz oranı taraflar arasında geçerli olacaktır.

2.2.2.2 Ticari İş Niteliğindeki Kira Sözleşmelerinde Temerrüt Faizi Oranı

            Türk Ticaret Kanunu’nun 3’üncü maddesine göre kanunda düzenlenen ve ticari işletmeyi ilgilendiren bütün işlem ve filler ticari iş sayılmaktadır. İkinci olarak Kanunda düzenlenmeyen fakat ticari işletmeyi ilgilendiren hususlar da ticari iş sayılmaktadır. Yine, Türk Ticaret Kanunu’nun 19’uncu maddesinin birinci fıkrası uyarınca bir tacirin tüm borçları ticari iş sayılır. Son olarak Türk Ticaret Kanunu’nun 19’uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca taraflardan biri için ticari iş niteliğinde sayılan sözleşmeler diğer taraf için de ticari iş sayılmaktadır. Belirttiğimiz esaslar çerçevesinde yapılacak nitelendirme ile bir kira sözleşmesinin ticari nitelikte olup olmadığı tespit edilebilecektir.

            Kiracının kira borcunu bono ile ödemek istemesi halinde bononun ödenmemesi halinde kiraya veren ticari temerrüt faizi talep edebilecektir. Bunun nedeni bononun ticari iş olmasından kaynaklanmaktadır.

Türk Ticaret Kanun’unun 8’inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ticari işlerde faiz oranı serbestçe belirlenebilmektedir. Bu kapsamda Ural Uçar’a göre, kira sözleşmesinin ticari iş niteliğinde sayılması halinde Türk Borçlar Kanunu’nun 120’nci maddesindeki sınırlama burada dikkate alınmamalıdır. Fakat Yargıtay bir kararında Türk Borçlar Kanunu’nun 120’nci maddesindeki sınırlamanın dikkate alınması gerektiğini vurgulamıştır[22].

            Taraflar kira sözleşmesinde temerrüt faizi oranı belirlememiş de olabilir. Bu durumda 3095 sayılı Kanunu’nun 2’nci maddesinin ikinci fıkrası dikkate alınmalıdır. Söz konusu hüküm şu şekildedir; “Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının önceki yılın 31 Aralık günü kısa vadeli avanslar için uyguladığı faiz oranı, yukarıda açıklanan miktardan fazla ise, arada sözleşme olmasa bile ticari işlerde temerrüt faizi bu oran üzerinden istenebilir. Söz konusu avans faiz oranı, 30 Haziran günü önceki yılın 31 Aralık günü uygulanan avans faiz oranından beş puan veya daha çok farklı ise yılın ikinci yarısında bu oran geçerli olur.”

2.2.3. Kira Bedelinin Yabancı Para Olarak Belirlenmesi Durumunda Temerrüt Faizi

            Taraflar kira bedelini yabancı para olarak kararlaştırmış olabilir. Bu durumda sözleşmede temerrüt faizi oranı kararlaştırılmamışsa 3095 sayılı Kanun’un 4a maddesi uyarınca belirlenecektir. Buna göre Devlet Bankalarının o yabancı para ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranı uygulanacaktır. Devlet Bankalarınca o yabancı para birimine uygulanacak faiz oranı birden fazla ise o takdirde en yüksek faiz oranı esas alınmalıdır. Taraflar Türk Borçlar Kanunu’nun 120’nci maddesindeki sınırlamayı göz önünde bulundurarak temerrüt faizi belirleyebilmektedir[23].

2.2.4 Temerrüt Faizinin Talep Edilmesi

            Temerrüt faizini talep hakkı, kural olarak kiraya verenin herhangi bir davranışta bulunmasına gerek kalmaksızın temerrüdün ortaya çıkması ile kendiliğinden oluşmaktadır.[24] Taraflar arasında sözleşmede temerrüt faizine ilişkin hüküm bulunmasa da kiracı, talep halinde temerrüt faizi ödeme yükümlüdür[25]. Temerrüdün gerçekleşmesiyle kendiliğinden ortaya çıkan temerrüdün alacaklı tarafından talep edilmesi gerekmektedir. Hakim bu husus re’sen gözeterek alacaklının talebi olmaksızın temerrüt faizine karar vermemektedir. Bu nedenle alacaklının talebi ile temerrüt faizine hak kazanıldığını söylemek gerekmektedir.

            Temerrüt faizi asıl alacak olan kira bedelinden ayrı olarak talep edilebilir. Örneğin alacaklı ödenmeyen kira alacağını takibe koydu fakat temerrüt faizine ilişkin talebini bu takibe eklememiş olabilir. Alacaklının, işleyen temerrüt faizini ayrı bir takibe koyması mümkündür. Fakat önemle belirtmek gerekir ki asıl alacak ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin kabul edilirse faiz asıl alacağa bağlı olduğundan asıl alacak ile birlikte son bulacaktır[26].

2.2.5 Temerrüt Faizinin Durması

            Kiraya verenin, kira borcunu ödemeyen kiracısı için aciz vesikası alması durumunda aciz vesikasında belirtilen alacak miktarı için faiz işlememektedir. Ancak kira sözleşmesine kefil olan ya da kiracı ile birlikte borçlu olan birinin varlığı halinde bu kişiler açısından faiz işlemeye devam edecektir. Bu kişilerin faiz borcunu ödemesi halinde kiracıya rücu etmeleri mümkün değildir[27].

2.2.6. Temerrüt Faizinde Zamanaşımı

            Temerrüt faizi, faiz olması sebebiyle asıl alacak olan kira bedeline bağlıdır. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun 147’nci maddesine göre kira bedelleri 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğundan temerrüt faizi de 5 yıllık zamanaşımına tabidir.

Temerrüt faizinde zamanaşımı Türk Borçlar Kanunu’nun 149’uncu maddesinin birinci fıkrası uyarınca alacağın muaccel olduğu tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır.

Bu yazımız da ilginizi çekebilir! https://www.melisakarahan.av.tr/iki-hakli-ihtar-nedeniyle-tahliye-davasi/

Avukat Melisa Karahan
Bakırköy Avukat Bürosu

Telefon

Whatsapp

Mail