Kira Sözleşmesinin Süresi (Kira Sözleşmesinin Uzama Süresi ve On Yıllık Kiracının Tahliyesi)

1. Kira Sözleşmesinin Süresi

Kira sözleşmesinin süresi belirli veya belirsiz süreli olarak belirlenebilir. Günümüzde belirsiz süreli akdedilen kira sözleşmelerine pek rastlanılmamakla birlikte belirsiz süreli kira sözleşmesi akdetmek mümkündür. Belirli süreli kiralı sözleşmeleri ise genellikle 1 yıl süreli olarak akdedilmektedir. Bu sürenin değişmesi mümkündür. Örneğin 3 yıllık, 5 yıllık ya da 10 yıllık kira sözleşmesi akdedilebilir.

2. Kira Sözleşmesinin Uzama Süresi

Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesi;

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir” şeklindedir.

Kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmadıkça süre hep bir yıl süreyle uzayacaktır.

Peki kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini feshetme hakkı yok mu? Konut ve çatılı işyeri kiralarında 10 yıllık uzama dönemi sona ermedikçe kiraya veren sözleşme süresine dayanarak kira sözleşmesini feshedemez. Bu demek değildir ki kiraya veren hiçbir şekilde 10 yıllık uzama dönemi süresinden önce sözleşmeyi feshedemeyecektir. Kiraya veren Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan tahliye sebeplerine dayanarak kira sözleşmesini pek tabi ki sona erdirebilecektir.

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kapsamında olan belirli süreli kira sözleşmelerinde her kira dönemi sonundan en az 15 gün önce kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise genel hükümlerdeki fesih süreleri dikkate alınarak kiraya verene bildirimde bulunulması halinde kiracı her zaman kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir.

Kiracının süresinde yapacağı fesih bildirimi ile kira sözleşmesi sona ermez. Sözleşme, kira süresinin sonunda sona ermiş olur. Söz konusu fesih bildiriminin yazılı olması şekil şartıdır.

2.1. Kiralananın Aile Konutu Olması Hali

Kiralananın aile konutu olması halinde sözleşme tarafı olan eşin fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi feshedebilmesi için sözleşmeye taraf olmayan eşinin rızasını alması zorunludur. Söz konusu zorunluluk eşin Türk Medeni Kanunu’nun 149’uncu maddesine göre kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı haline gelmemiş olması halini de kapsamaktadır. Eşin açık rızası alınmaksızın yapılan fesih bildirimi kira sözleşmesini sona erdirmeyecektir.

2.2. Kendiliğinden Bir Yıl Uzama Kuralı Kira Sözleşmesini Belirsiz Süreli Sözleşmeye Dönüştürmez

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracının sürenin bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene fesih bildiriminde bulunması halinde kira sözleşmesinin sona ereceğini böyle bir bildirimin yapılmaması halinde sözleşmenin her kira dönemi sonunda 1 yıl uzayacağını izah etmiştik. Peki bu durum sözleşmenin belirsiz süreli sözleşmeye dönüştüğü anlamına gelir mi? Elbette ki gelmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesi açıkça kiracı tarafından bildirimde bulunulmaması halinde sözleşmenin “1 yıl” süre ile uzayacağı ifade edilmiştir. Bu kapsamda sözleşme her seferinde bir yıllığına uzayacaktır.

Önemle belirtmek gerekir ki söz konusu durum konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerlidir. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde Türk Borçlar Kanunu’nun 327’nci maddesi uygulama alanı bulacaktır. Söz konusu hüküm;

“Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür” şeklindedir. Dolayısıyla genel hükümlere tabi bir kira sözleşmesinin bulunması halinde sürenin bitiminde kira sözleşmesi de sona erecek fakat açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisinin devam ettirildiği halde sözleşme belirsiz süreli hale gelecektir.

3. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Uzama Süresinden Sonra Kiraya Verenin Sebepsiz Fesih Hakkı

On yıllık süre dolduktan sonra kiracı kiralananı boşaltmak zorunda mıdır? Sorunun cevabı için öncelikle on yıllık sürenin doğru tespit edilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde davanın reddine karar verilecektir. On yıllık süre tespit edilirken belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ayrıma gitmek gerekmektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde aşağıdaki formül göz önünde bulundurularak hesaplama yapılacaktır.

Kiraya veren on yıllık uzama dönemi sonunda en az 3 ay önceden bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi feshedebilmektedir. Peki 10 yıllık uzama dönemi nasıl tespit edilecektir? Şu şekilde formülize edebiliriz;

Sözleşme süresi + 10 + 1¹⁰

Örneğin sözleşme süresi 2 yılsa “2 + 10+ 1 = 13 yıl şeklinde hesaplama yapılacaktır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 16/05/2016 tarih ve 2015/11030 E. , 2016/3933 K. sayılı ilamında;

“Öte yandan, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 347/1.maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Mahkemece, davalının 15 yıldan fazladır taşınmazda kiracı olduğu gerekçesiyle kiralananın tahliyesine karar verilmiş ise de dosyaya 10/03/2009 başlangıç tarihli, üç yıl süreli kira sözleşmesi ibraz edilmiştir. Önceki tarihli bir kira sözleşmesi olsa bile 10/03/2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile taraflar arasındaki kiracılık ilişkisi yenilenmiştir. Bu nedenle 10/03/2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesine göre 10 yıl uzama süresinin tamamlanmamış olduğu, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 347 maddesinde belirtilen şartların oluşmadığı görülmekle süre bitimi nedeniyle tahliye isteminin de reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliyeye karar verilmesi doğru görülmemiştir” denilerek kiraya verenin sözleşmenin süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini feshedemeyeceği ancak 10 yıllık uzama süresinin bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebileceği açıkça ifade edilmiştir.

4. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira Sözleşmenin Uzaması (10 Yıllık Süre Kuralı Nasıl Uygulanır)

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık süre başlangıçtan itibaren başlamaktadır. Kiracı, başlangıçtan itibaren 10 yıl geçtikten sonra herhangi fesih sebebine dayanmadan sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. Kiraya veren 10 yıllık süre dolduktan sonra her altı aylık fesih dönemine en fazla 3 ay kala bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilecektir.

Kiracıya yapılan bildirimin yazılı olması gerekir. Bu kapsamda kiracıya fesih ihbar sürelerine uyarak kira dönemi sonunda kiralananı tahliye etmesi aksi takdirde aleyhine tahliye davası açılacağına dair ihtarname gönderilecektir.

5. 10 Yıllık Süre Sözleşme ile Değiştirilmesi Mümkün müdür?

Türk Borçlar Kanunu’nun 346’ncı maddesinde kiracı aleyhine düzenleme yasağı düzenlenmiştir. Söz konusu hüküm;

“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir” şeklindedir.

10 yıllık süre kuralının kısaltılması kiracı aleyhine bir sonuç yaratmaktadır. Bu nedenle taraflar arasında 10 yıllık süre kuralının kısaltılmasına dair yapılan anlaşmalar geçersizdir. 10 yıllık süre uzatılabilmekte fakat kısaltılamamaktadır.

6. 10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye Davası Ne Zaman Açılmalıdır?

10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra usulüne uygun yapılan bildirimle kira sözleşmesi feshedilmektedir. Kiracı yapılan bildirime rağmen kiralananı tahliye etmezse ne olacaktır? Bildirimin yapıldığı kira döneminin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davasının açılması gerekmektedir.

Avukat Melisa Karahan
Bakırköy Avukat Bürosu

Telefon

Mail