WhatsApp

Kira Tespit Davası 2025: Şartlar, Süreç ve Güncel Yargıtay Kararları

Kira tespit davası, kira bedelinin emsallerinin altında kalması halinde kiraya veren tarafından kiralanandan emsallerine uygun bir biçimde gelir elde etmek amacıyla açılan davadır. Sulh Hukuk Mahkemesinde görülmektedir. Arabuluculuk dava şartıdır.

Taraflar ilk kira bedelini belirlerken gabin ve irade sakatlıkları hariç olmak üzere serbesttirler. Bu kapsamda ilk kira sözleşmesi yapılırken kira bedeli serbestçe belirlenebilecektir. Uzayan kira dönemlerinde ise taraflar kira bedelinin artırılması konusunda serbest değildirler.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin birinci fıkrasına göre; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”

Söz konusu hüküm nedeniyle kira bedelinde artış yapılırken TÜİK tarafından yayınlanan on iki aylık TÜFE ortalaması sınır kabul edilecektir. Bu sınırın üzerinde artış yapılması halinde aşan kısım geçersiz kabul edilecek ve TÜFE oranında artış yapılmış kabul edilerek sözleşme ayakta tutulacaktır.

Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçiçi 1. maddeyle konut kiraları bakımından en fazla %25 oranında artış yapılabileceği kararlaştırılmıştır. Söz konusu hüküm 11/06/2022 – 01/07/2023 tarihleri arasında geçerlidir. Fakat Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici 2. madde ile 02/07/2023 – 01/07/2024 tarihleri arasında da %25 yasal artış oranının geçerli olacağı kabul edilmiştir.

Önemle belirtmek gerekir ki %25 yasal artış oranına ilişkin sınırlama yalnızca konut kiraları bakımından geçerlidir. İşyeri kiraları bakımından %25 yasal artış sınırı bulunmamaktadır. TÜFE sınırlaması ise konut kiralamaları yanında işyeri kiralamalarında da geçerlidir.

01/07/2024 tarihi itibariyle %25 yasal artış oranına ilişkin sınırlama kalkmıştır. Bu tarihten sonra kira bedelinde yapılacak artışlarda bir önceki ayın on iki aylık ortalamasına göre TÜFE oranı esas alınmalıdır.

I. 5 Yıldan Önceki Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi

Yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin artırılması için dava açılmasına gerek yoktur. Taraflarca Kararlaştırılarak da uzayan dönemlerde artış yapılması mümkündür.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” Söz konusu hüküm uyarınca taraflarca yenilenen kira dönemlerinde artış yapılacağı kararlaştırılmamış ise hakim tarafından kira bedelinin belirlenmesi istenebilecektir.

Hakim kira bedelini belirlerken sınırlı bir şekilde takdir hakkı kullanabilecektir. Bu kapsamda on iki aylık TÜFE ortalamasından fazla olmamak üzere hakkaniyete göre TÜFE sınırının altında da kira bedeli belirleyebilmektedir.

Sözleşmede artış maddesi olmasına ve yasal sınırı aşmamasına rağmen artış yapılmadan veya eksik olarak ödenmesi durumunda dahi hakim bu bedel üzerinden kira bedelini belirleyecektir. Fakat geçmişe dönük kira farkı alacakları icra takibine konu edilebilmektedir.

II. 5 Yıldan Sonraki Kira Sözleşmelerinde Kira Tespit Davası

Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrasına göre; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

Söz konusu maddeye göre kiraya veren kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren hesaplanacak 5 yıllık süre dolduktan sonra kira bedelinin artırılmasını talep edebilmektedir. 5 yıldan sonra açılan kira tespit davalarında TÜFE üst sınır değildir. Hakim emsaller, kiralananın durumu TÜFE oranını ve hakkaniyet indirimini göz önünde bulundurarak karar vermektedir.

A. Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

B. Kira Tespit Davasında Nelere Dikkat Edilir?

Hakim kira bedelini belirlerken 4 tane kriteri göz önünde bulundurmaktadır. Bunlar; emsaller, kiralananın durumu, on iki aylık ortalamalara göre TÜFE oranı ve hakkaniyet indirimidir.

Hakim 5 yıldan sonraki kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davada yalnızca TÜFE oranı ile bağlı değildir. Oysa yukarıda 5 yıldan önce açılan kira tespit davalarında üst sınırımızın TÜFE olduğunu belirtmiştik.

Kira bedelinin tespiti davalarında en önemli hususlardan biri emsallerdir. Kiralanan ile aynı konum ve özelliklerde bulunan emsal kira sözleşmeleri hakimin kira bedelini belirlemesinde önemli rol oynamaktadır. Uygulamada tarafların sahibinden.com , emlakjet.com gibi sitelerden ilanlar sunduğu görülmektedir. Fakat bu ilanlar pazarlık yolu açık olduğundan kira bedelinde belirleyici olmamaktadır. Emsal kira sözleşmesi sunulması daha sağlıklı olacaktır. Uygulamada emsal kira sözleşmelerine site yönetiminden veyahut İSKİ, İGDAŞ gibi kurumlara müzekkere yazılarak ulaşılmaktadır.

a. Kira Tespit Davasında Bilirkişi Raporu Ve Bilirkişi Raporuna İtiraz

Her ne kadar dosya içerisinde emsal kira sözleşmeleri yer almaktaysa da keşif yapılması gerekmektedir. Hakim emsallerin bulunduğu adreste keşif yapmak üzere bilirkişi heyeti görevlendirmektedir. Bilirkişi heyeti emsallerin durumunu göz önünde bulundurarak bir rapor sunmaktadır. Bu rapor olmadan hakimin kira bedeli belirlemesi mümkün değildir. Bilirkişi heyeti dosyaya sunulan her emsal kira sözleşmesine konu kiralananı incelemekle yükümlüdür. Heyet tarafından hazırlanacak raporda emsallerin emsal teşkil edip etmediği, davaya konu kiralanandan eksik ya da üstün özellikleri tartışılmaktadır. Ancak bu şekilde hazırlanmış rapor denetime elverişli olup hükme esas alınabilecektir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 22/09/2022 tarih ve 2022/5205 E. , 2022/6879 K. sayılı ilamında;

“18/11/1964 tarihli ve 2/4 sayılı YİBK ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre; “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir” denilmiştir.

Yargıtay’a göre heyet tarafından hazırlanacak raporda sunulan emsallerin davaya konu taşınmazla tüm özellikleri karşılaştırılmalıdır. Çıkan sonuca göre somut gerekçelerle emsal teşkil edip etmediği açıklanmalıdır. Ayrıca getireceği kira bedeli belirlenmelidir. Aksi takdirde denetlenebilir rapor olmadığından hükme esas alınmayacaktır. Hakim hükme esas alsa dahi bozma sebebi olacaktır.

Bilirkişi heyeti tarafından sunulan rapora itiraz süresi 2 haftadır. Bu süre içerisinde eksik veya hatalı olduğu düşünülen rapora itiraz edilmelidir. İtiraz dilekçesinde somut duruma göre aşağıdaki gerekçeler ileri sürülebilmektedir;

b. Kira Tespit Davasında Eski Kiracı İndirimi (Hakkaniyet İndirimi)

Hakim tarafından TBK 344/3 gereği eski kiracıya hakkaniyet oranında tespit edilecek kira bedelinden indirim yapılmaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 22/09/2021 tarih ve 2021/5455 E. , 2021/8864 sayılı ilamında;

“…mahkemece, taşınmazın galip vasfının çatılı iş yeri olduğu tespit edildiği takdirde, yeniden bilirkişi görüşüne başvurulması ve belirlenecek kira bedelinden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %5 – %20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir” denilmiştir.

Hakkaniyet oranı bazı Yargıtay kararlarında %10-20 olarak da kabul edilebilmektedir. Mesela Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 24/01/2018 tarih ve 2017/3862 E. , 2017/4414 K. sayılı ilamında;

“…Mahkemece bilirkişinin tespit ettiği brüt 3.750,00-TL üzerinden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10-20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra çelişkiden uzak hükme esas alınan bilirkişi raporu doğrultusunda hakkaniyete uygun olacak şekilde ve brüt olarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir” şeklinde karar verilmiştir.

Sonuç olarak hakim tarafından kira bedelinde yapılacak hakkaniyet indirimi oranının %20 olabileceğini söylemek mümkündür.

III. Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır

Kira bedelinin tespitine ilişkin davaların ne zaman açılacağı konusunda karşımıza üç seçenek çıkmaktadır. Bunlardan ilki yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce dava açılmasıdır. Burada mahkeme tarafından tespit edilen kira bedeli yeni dönem başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi’nin 2024/121 E. , 2024/414 K. sayılı ilamında;

“Anılan madde hükmüne davanın yeni dönemim başlangıcından en geç 30 gün önce davanın açılması şartı ön görülmüş olup, dava dilekçesinin tebliği şartı aranmamıştır. Davacı kiraya veren tarafından kira parasının artışı ile ilgili olarak davalı kiracıya ihtar gönderilmemiştir. Ancak, dava 12/09/2022 tarihinde yeni dönem başlangıcı olan 15/10/2022’den 30 gün önce açılmış olduğundan, davacı tarafından da 15/10/2022 dönemi kira parasının tespiti talep edildiğinden, açılan dava süresindedir” şeklinde karar vermiştir.

İkinci ihtimal ise yeni dönemin başlamasına en az 30 gün kala kiracıya yazılı bildirimde bulunmaktır. Bu durumda TBK 345/2 maddesi uyarınca dava açma süresi yeni kira döneminin sonuna uzayacaktır. Mahkemece tespit edilen kira bedeli davanın açıldığı kira döneminden itibaren geçerli olacaktır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 19/03/2019 tarih ve 2017/615 E. , 2019/2272 K. sayılı ilamında;

“Somut olayda; davacılar, davalı ile önceki malik arasında yapılan sözlü kira sözleşmesine dayanmış ve sözleşmenin başlangıç tarihinin Haziran ayının 20. günü olduğunu belirtmiş davalı sözleşmenin başlangıç tarihine itiraz etmemiştir. Her ne kadar Mahkemece, kira sözleşmesinin süresiz olduğu ve TBK 328 ve 329. maddeleri gereğince kira bedelinin 6 aylık dönemler itibarıyla tespitinin talep edilebileceği gerekçesi ile kira bedelinin 20.06.2015 tarihinden itibaren tespitine karar verilmiş ise de; 6098 sayılı TBK’nun 344 ve 345. maddelerine göre; kira bedellerinin yıllık olarak belirleneceğinin düzenlenmiş olması karşısında olayda uygulama olanağı bulunmayan 6098 Sayılı TBK.nun 328 ve maddeleri esas alınarak 20.06.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru değildir. Ayrıca Antalya 10. Noterliği’nin 21.01.2014 tarih, 02304 yevmiye numaralı ve 24.01.2014 tebliğ tarihli ihtarnamesi ile yenilenen döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiraya verenler tarafından kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuştur. Bu durumda, Mahkemece yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda kira bedelinin 20.06.2014 tarihinden itibaren brüt olarak tespit edilmesi gerekirken, yazılı şekilde ve net mi brüt mü olduğu belirtilmeden 20.06.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir” şeklinde karar verilmiştir.

Üçüncü ihtimalde ise kira sözleşmesinde artış maddesi bulunmakta ise kiraya veren yeni dönemin sonuna kadar dava açabilmektedir. Mahkemece tespit edilen kira bedeli bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Eğer davacının talep tarihi daha sonraki tarihe ilişkin ise bu tarihe ilişkin karar verilmektedir. Yani kira sözleşmesinde artış maddesi bulunması halinde 30 günlük süre ve yazılı bildirimde bulunmaksızın yeni dönemin sonuna kadar dava açmak mümkündür.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 27/06/2019 tarih ve 2017/8651 E. , 2019/5865 K. sayılı ilamında;

“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.” “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK’nun 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır. Somut olayımızda; 2013 yılında hak ve nasafete göre kira tespitini müteakip, 01/01/2014 ve 01/01/2015 tarihleri itibariyle kira bedelinin tespiti talep edilmektedir. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.06.2004 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile devamında imzalanan 25.05.2007 ve 01.04.2009 tarihli Protokoller konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Gerek kira sözleşmesinde gerekse de 25.05.2007 tarihli protokolde her yıl artışlı kira bedelleri belirlenmek suretiyle (1.yıl için 1.550 dolar, 2.yıl için 1.600 dolar, 3.yıl için 1.800 dolar gibi) ödenecek kira bedellerinin açıkça kararlaştırılmış olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda sözleşmede kira bedelinin artırılacağı hususunda tarafların iradesi bulunduğundan, 30.12.2014 tarihinde açılan dava süresinde olup, Mahkemece sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığı” şeklinde karar verilmiştir.

Dava 5 yıldan önce her zaman açılabilmektedir. Fakat yukarıda da izah ettiğimiz üzere burada TÜFE sınırlaması bulunmaktadır. Dava açıldığı sırada 5 yıllık süre dolmamış fakat dava sürecinde 5 yıllık süre dolacaksa hakim davacıya uzayan kira dönemine ilişkin talebi olup olmadığını sormalıdır. Eğer ki davacının uzayan döneme ilişkin talebi yok ise bu durumda TBK 344/1-2 uyarınca karar verilmelidir.

IV. Dava Açılmadan Önce Ya da Yargılama Sırasında Kiracı Kiralananı Tahliye Ederse

Davacının davaya açmakta hukuki yararı bulunmaktaysa kiracı kiralananı tahliye etmiş olsa dahi kira bedelinin tespitini talep edebilmektedir.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi’nin 25/01/2024 tarih ve 2022/2041 E. , 2024/182 K. sayılı ilamında;

“Davalı tarafça, dava konusu taşınmaza ilişkin açılan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasında 10.07.2018 tarihli kararı ile taşınmazın tapu kaydının iptaline karar verildiği, davacının aktif husumeti kalmadığı iddia edilmiş ise de, davacı kiraya verenin dava tarihi itibariyle aktif husumetini bulunduğu ve taşınmazın tapuda devir tarihine kadar kira parasının tespitini istemekte hukuki yararının bulunduğu” şeklinde karar verilmiştir.

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi’nin 11/01/2022 tarih ve 2020/800 E. , 2022/38 K. sayılı ilamında;

“…Davacı kiracı tarafından kira bedelinin 01.03.2019 tarihinden itibaren tespitine karar verilmesi talep edildiği ve kiralanan 25.03.2019 da tahliye edildiğine göre, 25 günlük için de olsa, taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira bedeli olmadığı için davacının yeni dönem kira bedelinin mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasını istemekte hukuki yararı olduğu” şeklinde karar verilmiştir.

V. Yeni Tarihli Başka Bir Sözleşmenin Bulunması Halinde Kira Tespit Davası

Yargıtay’a göre yeni yapılan sözleşmedeki kira bedeli rayiçlere uygun olarak belirlenmediyse eski sözleşme tarihinden itibaren beş yıllık süre tespit edilecektir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 08/11/2018 tarih ve 2017/5411 E. , 2018/11236 K. sayılı ilamında;

“Muris ile davalı arasında imzalanan 15.08.2009 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli aylık 800 TL bedelli, 01.01.2013 başlangıç tarihli ve dört yıl süreli aylık 900 TL bedelli kira sözleşmelerinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir.
Bu durumda mahkemece; davacılara hangi dönemden itibaren kira bedelinin tespitini istediklerinin sorulması, muris ile davalı arasında imzalanan 01.01.2013 başlangıç tarihli sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının araştırılması, usulüne uygun toplanacak emsallerle birlikte mahallinde yapılacak keşifle belirlenerek, rayice uygun olması durumunda endeks uygulanarak kira bedelinin belirlenme aksi halde hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerekirken yazılı gerekçeyle eksik araştırma ile kira bedelinin hangi dönemden itibaren tespit edildiği de belirtilmeksizin karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir” şeklinde karar verilmiştir.

VI. Kira Tespit Davası Devam Ederken Mülkiyetin El Değiştirmesi Durumu

TBK 310 gereği kira sözleşmesi devam ederken kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin halefi olmaktadır. Önceki mülk sahibinin sözleşmeye dayanarak talep edebileceği tüm haklar yeni malike geçmektedir. Bu sebeple 5 yıllık süre hesaplanırken kiralananın iktisap edildiği tarihe bakılmamaktadır. Önceki malik ile akdedilen kira başlangıç tarihine bakılarak hesaplama yapılmaktadır.

Önceki malikin yazılı bildirimde bulunmasından yeni malik de faydalanabilmektedir. Yani yeni malikin dava açma süresi yeni dönem sonuna kadar uzamış olacaktır.

VII. Kira Tespit Davasında Islah Mümkün Değildir.

Kira tespit davalarında tespit edilmesi istenilen kira bedeli net bir şekilde belirtilmelidir. Bu davalarda ıslah mümkün değildir. Dolayısıyla belirsiz alacağa konu edilememektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 16/03/2021 tarih ve 2017/2792 E. , 2021/267 K. sayılı ilamında;

“…. Daha önce de belirtildiğigibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz” şeklinde karar verilmiştir.

VIII. Kira Tespit Davasında Karar Kesinleşmeden İlamlı İcra Takibine Konu Edilemez.

Kira tespit davaları ile yalnızca kira bedeli tespit edilmektedir. Bu nedenle karar kesinleşmeden ilamlı icraya konulamayacaktır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 09/11/2021 tarih ve 2017/(6)8-1847 E. , 2021/1376 K. sayılı ilamında;

“Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı kararında benimsendiği üzere kiranın belirlenmesine ilişkin mahkeme kararı ile belirlenen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılması için sadece alacaklının borçludan edada bulunmasını isteyebileceği zamanın gelmiş bulunması yeterli olmayıp, aynı zamanda o kararın kesinleşmesi gerekir. Kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hâle gelmesi için miktarı kesin olarak belli olmalıdır. Bu belirlilik ise ancak tespite ilişkin kararın kesinleşmesi ile oluşabilir ve kiracının edayı yerine getirme borcu da ancak o zaman gelmiş sayılabilir” şeklinde karar verilmiştir.

IX. Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri mahkemesi ya da sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir. Kira tespit davalarında kesin yetki kuralı bulunmamaktadır. Bu nedenle ilk itirazlarda yetki itirazı yapılmadığı takdirde mahkemece kendiliğinden değerlendirilememektedir.

X. Kira Tespit Davalarında Harç ve Vekalet Ücreti

Kira tespit davaları nispi harca tabidir. Aylık kira bedelinin tespiti davalarında bir aylık kira farkı üzerinden hesaplama yapılmaktadır. Yani talep edilen aylık kira bedeli – şuan ödenen kira bedeli şeklinde hesaplama yapılmaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 09/02/2022 tarih ve 2021/8836 E. , 2022/824 K. sayılı ilamında;

“Kira bedelinin tespiti davalarında harcın aylık kira parasına göre mi, yoksa yıllık kira parasına göre mi hesap edileceğine dair 492 Sayılı Harçlar Kanunu’nda bir açıklık bulunmamaktadır. 07/07/1965 tarihli ve 5/5 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca yerleşen Yargıtay uygulamasına göre; aylık kira parasının tespitine ilişkin davalarda, aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerektiği kabul edilmiştir” şeklinde karar verilmiştir.

Çıkacak sonuç maktu harçtan az ise maktu harç esas alınmaktadır.

Kira bedelinin tespiti davalarında vekil lehine bir yıllık kira farkı ücreti üzerinden nispi vekalet ücretine hükmedilmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 22/09/2022 tarih ve 2022/5205 E. , 2022/6879 K. sayılı ilamıında;

“…tespit edilen yıllık kira bedelinden davalı tarafça ödenen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden davacı yararına; yine davacı tarafça dava dilekçesinde talep edilen yıllık kira bedelinden tespit edilen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden de davalı yararına vekalet ücreti takdir edilmesi gerektiği” şeklinde ifade edilmiştir.

Davacı vekili lehine vekalet ücreti= tespit edilen bedel – ödenen bedel x 12 üzerinden ilk 200.000 TL için %16 vekalet ücretine hükmedilmektedir.

Davalı vekili lehine vekalet ücreti= talep edilen bedel – tespit edilen bedel x 12 üzerinden ilk 200.000 TL için %16 vekalet ücretine hükmedilmektedir.

XI. Kira Tespit Davasında İstinaf ve Temyiz Parasal Sınırı

Kira tespit davalarında istinaf ve temyiz yolunda yıllık kira farkı tutarı dikkate alınmaktadır. 2024 yılı için istinaf sınırı 28.250,00TL’dir. Temyiz sınırı ise 378.290,00TL’dir. Bu tutarların altında kalınması halinde söz konusu kanun yolları kapalı olmaktadır.

Hemen ulaşın.

Avukat Melisa Karahan
Bakırköy Avukat Bürosu

Telefon

Whatsapp

Mail