Riskli Yapı Kararı Nedir? Tespit, İtiraz, Tahliye ve Kentsel Dönüşüm Süreci

Riskli Yapı Kararı Nedir?

Riskli yapı kararı, bir binanın ekonomik ömrünü tamamladığının veya yıkılma ya da ağır hasar görme tehlikesi taşıdığının bilimsel ve teknik verilere dayalı inceleme sonucunda belirlenmesi üzerine başlayan idari ve hukuki süreçtir. Uygulamada bu süreç; “riskli bina raporu”, “çürük raporu”, “kentsel dönüşüm kararı” ya da “yıkım kararı” olarak da anılabilmektedir. Ancak bu ifadelerin tamamı aynı hukuki sonucu doğurmaz. Riskli yapı tespiti, esas itibarıyla 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen özel bir tespit ve dönüşüm mekanizmasıdır.

Riskli yapı kararı, yalnızca binanın fiziksel durumu hakkında teknik bir değerlendirme yapılmasından ibaret değildir. Tespit sonrasında tapu kaydına riskli yapı belirtmesi işlenebilir; maliklere, kiracılara ve diğer hak sahiplerine bildirim yapılabilir; tespit raporuna itiraz yolu açılabilir; tahliye ve yıkım aşamasına geçilebilir. Yıkım sonrasında ise arsa payı üzerinden yeniden yapım, müteahhit seçimi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı karşılığı paylaşım, satış veya yeniden değerlendirme gibi çok sayıda hukuki ve ekonomik karar gündeme gelir.

Bu nedenle riskli yapı tespitiyle karşılaşan bir malik, kiracı, intifa hakkı sahibi veya alacaklı bakımından ilk mesele yalnızca “bina yıkılacak mı?” sorusu değildir. Teknik raporun içeriği, tebligat belgeleri, tapu kayıtları, arsa payları, maliklerin aldığı kararlar ve varsa yüklenici ile imzalanmış sözleşmeler birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle itiraz ve dava süreleri bakımından gecikme yaşanması, telafisi zor hak kayıplarına sebep olabilir.

Bu rehberde; riskli yapı kararının anlamı, tespitin nasıl yapıldığı, rapora itiraz imkânı, tahliye ve yıkım aşaması, maliklerin karar alma usulü, kiracıların durumu, güçlendirme seçeneği ve idari yargı yolu kapsamlı biçimde açıklanmaktadır.

Riskli yapı kararı doğrudan yıkım kararı anlamına gelmez

Riskli yapı tespiti ile yıkım işlemi, hukuken aynı işlem değildir. Bir yapı hakkında riskli yapı tespiti yapılması, binanın ilgili teknik kriterler yönünden risk taşıdığının belirlendiğini ifade eder. Buna karşılık yıkım; riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra, tahliye ve yıktırmaya ilişkin idari aşamaların işletilmesiyle gündeme gelir.

Başka bir ifadeyle, riskli yapı raporunun düzenlenmesi ile binanın hemen yıkılması arasında bildirim, itiraz, raporun kesinleşmesi, tahliye süresi ve yıkım işlemi gibi ayrı aşamalar vardır. Maliklerin bu aşamaların her birini dikkatle takip etmesi gerekir. Çünkü bir aşamadaki işlem, sonraki aşamada yapılacak başvuru ve dava imkânlarını etkileyebilir.

Riskli yapı sürecinde “riskli yapı tespiti”, “tahliye”, “yıktırma”, “arsa hâline gelme”, “yeniden bina yapılması”, “maliklerin karar alması” ve “karara katılmayan maliklerin payının satışı” birbirinden farklı hukuki işlemlerdir. Her işlem bakımından farklı belgeler, farklı süreler ve farklı başvuru imkânları gündeme gelebilir. Bu nedenle yalnızca apartman girişine asılan bir ilana veya komşuların verdiği bilgiye dayanarak hareket edilmemeli; idari dosya, rapor, tapu kaydı ve yapılan bildirimler birlikte incelenmelidir.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespiti, kural olarak yapı malikleri veya onların kanuni temsilcileri tarafından yaptırılır. Tespit işlemi, ilgili makam tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar aracılığıyla yapılmalıdır. Sıradan bir ekspertiz raporu, gözleme dayalı mühendis görüşü veya bağımsız bir teknik değerlendirme; her zaman 6306 sayılı Kanun kapsamındaki resmî riskli yapı tespiti yerine geçmez.

Riskli yapı tespiti sırasında binanın taşıyıcı sistemi incelenir. Beton dayanımı, donatı durumu, kolon, kiriş ve perde elemanlarının niteliği, taşıyıcı sistemdeki düzensizlikler, yapıdaki projeye aykırı müdahaleler, binanın yaşı, zemin koşulları ve teknik hesaplamalar değerlendirilir. Tespit, yalnızca binanın eski olması veya dış görünüşünün yıpranmış bulunması nedeniyle yapılamaz. Riskli yapı sonucunun bilimsel ve teknik verilere dayanması gerekir.

Bir binanın eski olması, tek başına riskli yapı olduğu anlamına gelmez. Buna karşılık yeni yapılmış bir yapı da taşıyıcı sistem kusuru, uygunsuz malzeme kullanımı, projeye aykırı imalat veya ağır yapısal sorunlar sebebiyle riskli kabul edilebilir. Bu nedenle “bina yeni, riskli çıkmaz” ya da “bina eski, mutlaka yıkılmalıdır” şeklindeki kesin değerlendirmeler teknik ve hukuki bakımdan isabetli değildir.

Riskli yapı raporunun yalnızca sonuç bölümüne bakılmamalıdır. Raporda hangi yapı elemanlarının incelendiği, numunelerin nereden alındığı, laboratuvar sonuçları, hesap yöntemi, binanın projedeki ve mevcut durumdaki özellikleri ile fotoğraflar birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle raporun eksik veriyle hazırlanması, binayı temsil etmeyen yapı elemanlarından numune alınması veya teknik hesapların hatalı yapılması hâlinde, raporun güvenilirliği tartışma konusu olabilir.

Deprem hasar tespiti ile riskli yapı raporu aynı değildir

Deprem sonrasında yapılan hasar tespiti ile riskli yapı tespiti sıkça birbirine karıştırılmaktadır. Oysa deprem sonrasında düzenlenen hasar tespit çalışmaları, belirli bir afetin binada meydana getirdiği hasarı değerlendirmeyi amaçlar. Riskli yapı tespiti ise 6306 sayılı Kanun çerçevesinde yürütülen ve tahliye, yıkım ile dönüşüm sürecine ilişkin sonuçlar doğurabilen özel bir işlemdir.

Bu ayrım özellikle maliklerin, kiracıların ve kredi ya da kira yardımı başvurusu yapmak isteyen kişilerin hukuki durumunu etkiler. Bir yapı hakkında hasar tespiti yapılmış olması, o yapının her durumda riskli yapı olarak kayda geçirildiği anlamına gelmez. Aynı şekilde riskli yapı tespiti bulunan bir bina için deprem sonrasında ayrıca hasar tespiti yapılması da mümkündür. Somut olayda hangi idari işlemin tesis edildiği, hangi mevzuata dayandığı ve hangi hukuki sonucu doğurduğu ayrı ayrı belirlenmelidir.

Riskli Yapı Tespiti Sonrasında Ne Olur?

Riskli yapı raporu düzenlendikten sonra sonuç, ilgili kamu makamına bildirilir. İlgili idare veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, riskli yapı bilgisinin tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmesi için tapu müdürlüğüne bildirimde bulunabilir. Tapu kaydındaki bu belirtme, taşınmaz üzerindeki ayni ve şahsi hak sahipleri açısından dönüşüm sürecinin başladığını gösteren önemli bir kayıttır.

Riskli yapı tespitine ilişkin bilgiler, mevzuatta öngörülen usullerle ilgililere duyurulabilir. Uygulamada yapıya tutanak asılması, e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılması ve muhtarlıkta ilan gibi yöntemler önem taşır. Bu nedenle maliklerin yalnızca posta yoluyla gelecek bildirimi beklemesi yeterli olmayabilir. E-Devlet bildirimleri, apartman girişine asılan tutanaklar ve muhtarlık ilanları da düzenli olarak kontrol edilmelidir.

Riskli yapı kaydı, maliklerin mülkiyet hakkını kendiliğinden sona erdirmez. Malik sıfatı devam eder. Ancak taşınmazın kullanım biçimi, tahliye süreci, yıkım uygulaması ve sonrasında arsa üzerinde alınacak kararlar bakımından özel düzenlemeler devreye girer. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle birlikte idare, binanın tahliyesi ve yıktırılması için işlem tesis edebilir.

Maliklerin süreci kendi aralarında planlı biçimde yürütmesi; tahliye, yıkım, proje seçimi ve yeniden yapım kararlarında daha sağlıklı hareket edilmesini sağlayabilir. Buna karşılık sürecin takip edilmemesi, maliklerin kendi kararlarını oluşturamaması veya verilen süreler içinde işlem yapılmaması hâlinde idari makamların tahliye ve yıktırma yetkisi gündeme gelebilir. İdare tarafından yapılan ya da yaptırılan işlemlerin giderleri de koşullarına göre maliklerden hisseleri oranında istenebilir.

Riskli yapı raporu alındıktan sonra hemen müteahhit sözleşmesi imzalamak zorunlu değildir. Maliklerin öncelikle teknik rapora itiraz edip etmeyeceklerini, arsa payı dağılımını, binanın imar durumunu, yeni projedeki bağımsız bölüm paylaşımını, finansman modelini, yüklenicinin mali yeterliliğini ve sözleşme güvencelerini değerlendirmesi gerekir. Aceleyle imzalanan, teminat ve teslim hükümleri yetersiz olan sözleşmeler ileride önemli uyuşmazlıklara yol açabilir.

Riskli Yapı Raporuna İtiraz Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri tarafından on beş gün içinde itiraz edilebilir. Bu süre, teknik raporun doğruluğunu tartışmak isteyen kişiler bakımından son derece önemlidir. Sürenin hangi tarihte işlemeye başladığı değerlendirilirken; somut olayda yapılan tebligat, e-Devlet bildirimi, yapıya asılan tutanak ve muhtarlık ilanına ilişkin kayıtlar dikkate alınmalıdır.

İtiraz, yalnızca “bina sağlamdır” veya “yıkım istemiyoruz” şeklindeki genel açıklamalardan oluşmamalıdır. Etkili bir itirazda, teknik raporda yer alan veriler ve usule ilişkin eksiklikler somutlaştırılmalıdır. Örneğin numune alınan kolon veya diğer taşıyıcı elemanların binayı temsil edip etmediği, raporda binanın gerçek fiziksel durumunun dikkate alınıp alınmadığı, proje ile mevcut yapı arasında fark bulunup bulunmadığı, hesaplamaların eksik veriye dayanıp dayanmadığı veya incelemenin yeterli olup olmadığı önem taşıyabilir.

Riskli yapı raporuna itirazlar, teknik değerlendirme gerektiren bir süreçtir. Bu nedenle inşaat mühendisi veya ilgili teknik uzman tarafından hazırlanacak bilimsel değerlendirme, itirazın niteliğini güçlendirebilir. Hukuki değerlendirme ise başvuru süresinin korunması, tebligatın denetlenmesi, raporun hangi idari işleme dayanak oluşturduğunun belirlenmesi ve mülkiyet hakkına ilişkin sonuçların incelenmesi bakımından önemlidir.

İtiraz süresinin geçirilmiş olması, her olayda bütün hukuki imkânların tamamen sona erdiği anlamına gelmez. Ancak sonraki aşamalarda başvurulabilecek yolların kapsamı, dava konusu işlemin türüne, tebliğ tarihine, ileri sürülen hukuka aykırılık nedenine ve somut dosyadaki belgelere göre değişir. Bu nedenle riskli yapı raporu alan kişinin, raporun tamamını ve bütün bildirim belgelerini vakit kaybetmeden temin etmesi gerekir.

Riskli Yapı Kararı Kesinleşince Tahliye ve Yıkım Süreci

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra, yapı maliklerine binanın yıktırılması için belirli bir süre verilir. Kanun uyarınca bu sürenin doksan günü aşmaması esastır. Maliklerin verilen süre içinde yapıyı tahliye edip yıktırmaması hâlinde, idarenin tahliye ve yıkım işlemini gerçekleştirmesi gündeme gelebilir.

Tahliye süreci, sadece bağımsız bölümün boşaltılması anlamına gelmez. Elektrik, su, doğal gaz ve internet aboneliklerinin durumu; taşınır eşyaların çıkarılması; kiracıların bilgilendirilmesi; depozito iadesi; ticari işletmenin taşınması; sigorta ilişkileri ve varsa kira yardımı başvuruları birlikte planlanmalıdır. Özellikle işyeri niteliğindeki bağımsız bölümlerde stok, makine, ruhsat, müşteri çevresi ve ticari faaliyetin kesintiye uğraması gibi ek sonuçlar ortaya çıkabilir.

Tahliye ve yıkıma ilişkin bildirimler de mevzuattaki özel tebligat usullerine göre yapılabilir. Bu nedenle kişinin eline fiziken posta ulaşmaması, her zaman hukuki sürenin başlamadığı anlamına gelmez. Yapıya asılan tutanak, e-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilanı gibi işlemlerin somut dosyada hangi tarihte yapıldığı incelenmelidir.

Yıkım sonrasında kat mülkiyeti veya kat irtifakı kayıtlarının terkin edilmesi ve taşınmazın arsa niteliğinde paylı mülkiyet konusu hâline gelmesi söz konusu olabilir. Bu aşamadan itibaren maliklerin arsa payı oranları, yeniden bina yapımına ilişkin kararları ve yükleniciyle kurulacak sözleşme ilişkisi daha da önem kazanır.

Riskli Yapıda Maliklerin Karar Alma Usulü

Riskli yapı yıkıldıktan sonra veya dönüşüm uygulaması gündeme geldiğinde maliklerin en önemli gündemi, yeniden yapım kararının nasıl alınacağıdır. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı inşaat yapılması, hasılat paylaşımı, payların satılması veya taşınmazın başka bir yöntemle değerlendirilmesi; paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu ile karara bağlanabilir.

Bu çoğunluk, malik sayısına göre değil; arsa payı veya hisse oranına göre hesaplanır. Örneğin binada dört malik bulunmasına rağmen üç malikin toplam arsa payı taşınmazın yarısından az ise, salt çoğunluk oluşmayabilir. Buna karşılık malik sayısı az olan bir grup, toplam arsa payının yarısından fazlasına sahipse karar yeter sayısına ulaşabilir. Bu nedenle malik toplantılarında yalnızca imza sayısına değil, güncel tapu kayıtlarına göre arsa payı hesabına bakılmalıdır.

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, kararın ve teklif koşullarının usulüne uygun bildirilmesi gerekir. Kanun kapsamında karara katılmayan maliklerin paylarının satış sürecine konu olabilmesi mümkündür. Ancak bu sonuç, mülkiyet hakkına doğrudan etki eden ağır bir sonuç olduğundan; çoğunluk hesabı, bildirim usulü, değerleme, satış koşulları ve idari işlemlerin hukuka uygunluğu dikkatle denetlenmelidir.

Maliklerin önlerine gelen müteahhit sözleşmesini yalnızca çoğunluk kararı bulunduğu için kabul etmesi gerekmez. Sözleşmede bağımsız bölüm paylaşımı, arsa payı dengesi, inşaatın teslim süresi, gecikme cezası, teminat mektubu, ipotek veya diğer teminatlar, ruhsat alma sorumluluğu, ek maliyetlerin paylaşımı, fesih koşulları ve ayıplı imalata ilişkin hükümler açık olmalıdır. Riskli yapı kararı dönüşüm sürecini başlatır; ancak maliklerin ekonomik haklarını güvence altına alan sözleşme düzeni ayrıca kurulmalıdır.

Riskli Yapı Kararında Kiracıların ve Hak Sahiplerinin Durumu

Riskli yapı sürecinde kiracıların hukuki durumu maliklerden farklıdır. Malik, taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkına veya arsa payına sahipken; kiracı kira sözleşmesinden doğan kişisel nitelikte bir kullanım hakkına sahiptir. Binanın tahliye edilmesi ve yıkılması zorunlu hâle geldiğinde kiracının da taşınmazı boşaltması gerekebilir. Ancak bu durum, kira sözleşmesinden doğan bütün hakların hiçbir inceleme yapılmaksızın ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Kiracının depozito iadesi, ödenmiş kira bedeli, taşınma giderleri, kira sözleşmesindeki özel hükümler, erken tahliyeden kaynaklanabilecek uyuşmazlıklar ve varsa idari desteklerden yararlanma koşulları ayrı ayrı ele alınmalıdır. Riskli yapı sürecinde kira yardımı veya geçici konut ya da işyeri tahsisi imkânları, başvuru şartlarına ve yürürlükteki idari uygulamaya göre değişebilir. Bu nedenle destek tutarı veya başvuru süresi hakkında yalnızca güncel resmî duyurular esas alınarak işlem yapılmalıdır.

İşyeri kiracıları bakımından tahliye süreci daha karmaşık sonuçlar doğurabilir. İşyerinin taşınması, faaliyet izni, ruhsat durumu, müşteri çevresinin korunması, stokların çıkarılması ve ticari faaliyetin kesintiye uğraması gibi konuların tahliye takviminden önce planlanması gerekir. Ticari kiracılar ayrıca kira sözleşmesindeki mücbir sebep, fesih, bildirim ve tazminat hükümlerini incelemelidir.

İntifa hakkı, oturma hakkı veya diğer sınırlı ayni hak sahipleri de dönüşüm sürecinden etkilenebilir. Bu kişilerin tapu kaydındaki haklarının yıkım sonrasında arsa payı üzerinde nasıl devam edeceği ve yeni yapıda hangi biçimde korunacağı, tapu kayıtları ve dönüşüm işlemleri dikkate alınarak somut biçimde değerlendirilmelidir.

Riskli Yapı Yerine Güçlendirme Yapılabilir mi?

Riskli yapı kararı verilen her binanın mutlaka yıkılması gerektiğini söylemek doğru değildir. Bazı yapılarda güçlendirme, teknik ve hukuki yönden değerlendirilebilecek bir seçenek olabilir. Ancak güçlendirme kararı; yalnızca maliyetin düşük olması veya maliklerin yıkım istememesi üzerinden verilemez. Yapının taşıyıcı sisteminin güçlendirmeye elverişli olup olmadığı, hazırlanan mühendislik projesi, imar ve ruhsat süreci, maliyet analizi, maliklerin kararı ve idari uygulama koşulları birlikte değerlendirilmelidir.

Güçlendirme sonrasında binanın gerekli güvenlik şartlarını sağlayıp sağlamayacağı teknik uzmanlar tarafından incelenmelidir. Temel ve zemin koşulları, kolon-kiriş sisteminin niteliği, yapının projeye aykırı bölümleri, bağımsız bölümlerde yapılacak imalatlar ve güçlendirme maliyetinin maliklere dağılımı bu değerlendirmede önem taşır. Teknik olarak elverişli olmayan bir yapıda güçlendirme seçeneğinde ısrar edilmesi, hem maliyet hem de can güvenliği bakımından daha ciddi riskler yaratabilir.

Güçlendirme düşünülüyorsa, maliklerin alternatif maliyet tablolarını istemesi; teknik raporları karşılaştırması; ruhsat, proje ve finansman sürecini araştırması; sözleşme yapılacak yüklenicinin yeterliliğini incelemesi gerekir. Güçlendirme kredisi veya diğer desteklerden yararlanma ihtimali de güncel düzenlemeler çerçevesinde ayrıca araştırılmalıdır.

Riskli Yapı Kararına Karşı Dava Açılabilir mi?

6306 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargı yoluna başvurulması mümkündür. Bununla birlikte hangi işlemin dava konusu yapılacağı; riskli yapı tespiti, tahliye-yıkım işlemi, arsa payı satış işlemi, değerleme veya başka bir idari karar olup olmadığına göre değişir.

Dava açmadan önce idari işlemin niteliği doğru belirlenmelidir. Riskli yapı raporuna ilişkin uyuşmazlıkta teknik incelemenin yeterliliği, kullanılan verilerin doğruluğu, raporun usule uygunluğu ve tebligat süreci önem taşıyabilir. Tahliye ve yıkım işleminde ise verilen süre, bildirim usulü, işlemin dayanağı ve fiilî uygulamanın ölçülülüğü değerlendirilir. Malik çoğunluğu veya satış sürecine ilişkin uyuşmazlıklarda ise arsa payı hesabı, karar yeter sayısı, teklifin bildirilmesi, değer tespiti ve satış işlemlerinin hukuka uygunluğu incelenmelidir.

İdari dava açılması, her durumda işlemi kendiliğinden durdurmaz. Uygulamanın dava sonuçlanmadan telafisi güç veya imkânsız zarara yol açma ihtimali bulunuyorsa, yürütmenin durdurulması talebinin de somut gerekçeler ve belgelerle ileri sürülmesi gerekebilir. Bu nedenle riskli yapı uyuşmazlıklarında teknik rapor, tapu kaydı, tebligat evrakı, e-Devlet bildirimleri, muhtarlık ilan kayıtları, malik kararları, noter belgeleri ve varsa uzman görüşleri önem taşır.

Sık Sorulan Sorular

Riskli yapı kararı çıktıktan sonra bina hemen yıkılır mı?

Hayır. Riskli yapı tespiti, aynı gün yıkım yapılacağı anlamına gelmez. Bildirim, itiraz, kesinleşme, tahliye ve yıktırma aşamaları bulunmaktadır. Ancak bu aşamalardaki bildirimlerin hukuki sonuç doğurabilmesi nedeniyle sürecin gecikmeden takip edilmesi gerekir.

Bir malik tek başına riskli yapı tespiti yaptırabilir mi?

Riskli yapı tespiti, kural olarak malik veya kanuni temsilci tarafından lisanslı kuruluşa yaptırılabilir. Ancak tespit sonrasında yeniden yapım, müteahhit seçimi ve arsa payına ilişkin kararlar bakımından diğer maliklerin hakları ile kanunda düzenlenen çoğunluk kuralları devreye girer.

Riskli yapı raporuna itiraz edilmezse ne olur?

Kanuni süre içinde itiraz edilmemesi hâlinde riskli yapı tespiti kesinleşebilir. Kesinleşme sonrasında tahliye, yıkım ve dönüşüm uygulamasına ilişkin sonraki işlemler gündeme gelebilir. Bu nedenle raporun ve tebligat belgelerinin alınmasıyla birlikte süre hesabı yapılmalıdır.

Riskli yapıda çoğunluk kararı nasıl hesaplanır?

Çoğunluk, malik sayısına göre değil, taşınmazdaki hisse veya arsa payı oranına göre hesaplanır. Kararı destekleyen maliklerin toplam arsa payının, taşınmazdaki toplam payın yarısından fazla olması gerekir.

Riskli yapı kararında kiracı kira yardımı alabilir mi?

Kiracıların kira yardımı veya diğer desteklerden yararlanma ihtimali, başvuru koşullarına ve güncel idari uygulamaya bağlıdır. Bu nedenle tahliye belgesi, ikamet durumu, kira sözleşmesi ve diğer başvuru belgeleriyle birlikte güncel şartların resmî kaynaklardan kontrol edilmesi gerekir.

Sonuç / Özet

Riskli yapı kararı; bir binanın teknik olarak risk taşıdığı tespitinden ibaret olmayan, mülkiyet, barınma, tahliye, yıkım, kira ilişkisi ve kentsel dönüşüm bakımından kapsamlı sonuçlar doğuran idari bir süreçtir. Riskli yapı tespitinin yapılması; tapu kaydına belirtme işlenmesi, ilgililere bildirim yapılması, teknik rapora itiraz, tahliye ve yıkım, maliklerin salt çoğunlukla dönüşüm kararı alması ve bazı hâllerde karara katılmayan malikin arsa payının satışı gibi aşamalara yol açabilir.

Riskli yapı raporu veya tahliye bildirimi alan kişilerin; teknik raporu, tapu kaydını, e-Devlet bildirimlerini, muhtarlık ilanlarını ve malik kararlarını birlikte incelemesi gerekir. Özellikle riskli yapı tespitine itiraz için öngörülen on beş günlük süre ile idari işlemlere karşı dava açılmasına ilişkin otuz günlük süre, somut olayda hak kaybını önlemek bakımından kritik önemdedir.

Riskli yapı sürecinde teknik inceleme gerektiren konularda inşaat mühendisliği uzmanlığına; idari işlem, tebligat, arsa payı çoğunluğu, satış, sözleşme ve dava konularında ise hukuki değerlendirmeye ihtiyaç duyulabilir. Yönetmelik, uygulama esasları ve kira yardımı ya da finansman desteği gibi idari desteklerde meydana gelebilecek güncellemelerin, işlemin tesis edildiği tarih ve başvuru yapılacak idarenin güncel uygulaması esas alınarak ayrıca teyit edilmesi gerekir.

Bu çerçevede, riskli yapı sürecinde en sağlıklı yaklaşım; teknik raporun dayanaklarını incelemek, tebligat tarihlerini belgelemek, maliklerin arsa payı çoğunluğunu doğru hesaplamak ve dönüşüm sözleşmelerini imzalamadan önce paylaşım, teminat, teslim, gecikme ve fesih koşullarını ayrıntılı biçimde değerlendirmektir. Riskli yapı tespiti veya tahliye sürecine ilişkin her işlem, somut dosyanın özelliklerine göre farklı hukuki sonuçlar doğurabileceğinden; süreli idari işlemlerde gecikmeksizin, belgeli ve planlı biçimde hareket edilmesi gerekir.

Bize Ulaşın

Avukat Melisa Karahan
Bakırköy Avukat Bürosu

Telefon

Whatsapp

Mail

Pinterest